Loteamentos fechados

Os loteamentos fechados são regidos pela Lei 6.766, de 1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano. Juridicamente, diferem muito de um condomínio, mas na prática possuem grandes semelhanças, sendo por muitos chamados de "condomínios de fato". A administração de um loteamento é realizada por uma associação de moradores, regida por um estatuto social. Em vez de síndico, possui um presidente, eleito em assembléia dos associados.

Diariamente surgem dezenas de questões importantes envolvendo os loteamentos fechados, em razão do crescimento assustador de empreendimentos imobiliários de tal natureza, sobretudo nas cidades litorâneas, do interior e nos bairros mais afastados dos centros urbanos. As discussões judiciais versam sobre a obrigatoriedade do pagamento das taxas mensais, como ocorre na despesa de condomínio.




A corrente jurisprudencial dominante é no sentido de que o pagamento da taxa mensal é devido, em função de estar o proprietário usufruindo dos serviços prestados pela associação.
Os loteamentos fechados devem ser analisados sob o ponto de vista da situação concreta, na medida em que a existência do condomínio atípico, ainda que não tenha sido devidamente registrado perante o órgão público competente, autoriza o seu direito de ação c de cobrar.
O condomínio de fato tem o caráter de associação, com direitos e deveres estipulados, por livre e espontânea vontade, entre seus associados para a consecução dos objetivos comuns.

Assim, mesmo sem a devida regularização, o loteamento fechado tem status de condomínio atípico, cuja legitimidade para cobrar é reconhecida pelos Tribunais. Do contrário, no caso de associação, o possuidor que negasse sua adesão ou que se associasse quando obras e serviços estivessem prontos, nada pagaria para ter os benefícios e, assim, se locupletaria à custa da comunidade que sc mobilizou com o pagamento de despesas.

Individualização de água e gás

Na grande maioria dos edifícios residenciais, a medição e cobrança do consumo de água e gás ainda se faz de forma globalizada, por meio de rateios e divisões que não guardam qualquer relação com o consumo efetivo de cada apartamento, mas sim com a fração ideal de cada unidade. Assim, um apartamento com uma família de oito pessoas acaba pagando o mesmo valor que um casal aposentado. A individualização de água e de gás consiste na instalação de registros (hidrôme-tros e gasômetrosj em cada apartamento, com sensores para leitura, propiciando assim que cada apartamento pague exatamente pelo seu consumo real mensal.

Além de trazer mais justiça e equidade nos condomínios, o consumo individualizado representa evidente avanço social, fomentando o consumo racional de água c gás, sem falar na redução drástica nas contas mensais. A individualização pode ser feita dc duas maneiras:

Remota/eletrônica, que consiste na adequação do condomínio com a colocação dc medidores eletrônicos nas respectivas prumadas cm cada apartamento;

Individualização convencional, de preferência em prédios de até duas prumadas dc consumo de água por apartamento. Esse método consiste na implantação de tubulações individuais para cada apartamento, com seus respectivos medidores posicionados na laje do último andar, podendo ser externos ou abrigados.

A aprovação da individualização do consumo de água e gás deve ocorrer mediante assembléia geral extraordinária, convocada especialmente para tal fim.

Reciclagem de lixo

Um brasileiro pode gerar, por dia, até dois quilos dc lixo doméstico. Cerca de 40% dos resíduos sólidos urbanos são compostos dc materiais que podem ser reciclados ou reaproveitados. Os outros 60% podem ser submetidos a um processo de compostagem, tornando-se adubo orgânico. Nos condomínios, a produção de lixo doméstico ocorre em larga escala, e a implementação de procedimentos de reciclagem, além de configurar uma medida socialmente correta, pode gerar receita aos moradores e funcionários.




Nos condomínios, é comum a reciclagem dos seguintes materiais: jornais, revistas, cadernos, folhas de rascunhos, papel de embrulho, saco de pão, embalagens Tetra Pak, garrafas, potes, frascos de alimentos, frascos de perfumes, fios, arames, latas dc bebidas, latas de alimentos, pregos, parafusos, objetos dc ferro, bronze, zinco e cobre, garrafas de água, garrafas de refrigerante, potes de alimentos, brinquedos c frascos de produtos de higiene e limpeza.
Para a segurança dos coletores, lodo material separado para a reciclagem deve estar limpo. Vidros e objetos cortantes devem ser embrulhados cm folhas duplas de jornal.

Exercício de atividade profissional nos apartamentos

Em tempos de trânsito caótico e violência urbana, trabalhar em casa significa viver com extrema qualidade. A cada dia. mais pessoas optam pelo chamado home office, sobretudo profissionais liberais.

O tema parece simples, mas os excessos c abusos cometidos por muitos condôminos que trabalham em casa acabam por desvirtuar a natureza residencial dos condomínios, além dc onerar os demais vizinhos c comprometer a segurança do empreendimento. Trabalhar cm casa não pode ser sinônimo de possuir uma verdadeira empresa funcionando no apartamento.

Mais uma vez deparamo-nos com a função social da propriedade, ou seja, o exercício do direito dc propriedade em prol do bem-estar comum, dc modo a nunca prestigiar o interesse particular de um condômino, em detrimento do interesse da massa condominial. Da análise dos casos práticos, conclui-se que a situação fática e concreta é que vai definir se o trabalho exercido na unidade autônoma fere o disposto na convenção de condomínio, a ponto dc descaracterizai sua natureza residencial.

Envidraçamento de sacadas

Os novos empreendimentos imobiliários, em sua esmagadora maioria, contemplam apartamentos com sacadas. Há quem as chame de varanda ou terraço. Especialmente nos grandes centros, morar num imóvel com ampla varanda é .sinônimo de qualidade de vida.
As incorporadoras aproveitam a lebre das sacadas e lançam empreendimentos com churrasqueiras, fornos de pizza, pias e floreiras nas varandas, que muito alavancam as vendas. Projetos arquitetônicos arrojados integram as sacadas com as salas dos apartamentos, criando ambientes fantásticos.

O crescimento dos empreendimentos imobiliários com sacadas fomentou um assunto extremamente polêmico e delicado, objeto de incansáveis discussões nas assembléias de condomínio, que é o seguinte: o envidraçamento das varandas configura alteração de fachada?
Diante de convenções de condomínio completamente omissas sobre o lema e posturas municipais obscuras, os advogados ficam em maus lençóis nas assembléias, quando questionados a opinar sobre o assunto. Há moradores que, sem qualquer autorizaçao da assembleia geral on do síndico, resolvem envidraçar suas varandas, causando graves transtornos ao condomínio, que precisa até se socorrer de ação de-molitória.

Com base nas tendências dc mercado e na jurisprudência, o envidraçamento das varandas, desde que autorizado em assembléia, com padronização estética e estudo técnico, não e onfigura alteração de fachada.

Uso da piscina, sauna e quadra esportiva

Com a expansão dos chamados "condomínios-clube", os empreendimentos estão cada vez mais equipados com piscinas, saunas, quadras e academias. Ao síndico c funcionários resta a dura missão de or-ganizar o bom uso de tantas áreas, em estrita obediência ao disposto no Regulamento Interno. Alguns regulamentos permitem que visitantes cm número limitado (requentem a piscina, a sauna e a quadra, ao passo que outros proíbem expressamente tal prática. Antes de chamar um amigo ou parente, importantíssimo verificar as regras, para evitar multas c situações desagradáveis. Questão bastante polêmica nos condomínios reside na legalidade de proibir as babás de adentrarem na piscina, sob pretexto de que não são moradoras.

Nas áreas de piscina, sauna, quadras esportivas e similares, é ter-minantemente proibido: o consumo de bebidas e alimentos em recipients de vidro, a permanência de animais, o uso de trajes indecoro-sos, o uso de aparelhos sonoros em volume exagerado, a pronúncia de palavras de baixo calão, dentre outros comportamentos incompatíveis com as normas e com os bons costumes.

Uso das garagens

As vagas de garagem estão cada vez menores e mais apertadas! Haja perícia para manobrar o carro sem uma "raspadinha" nas vigas e pilares, que parecem se multiplicar... Problema maior reside nos condomínios com as chamadas vagas duplas, obrigando os vizinhos à troca de chaves.
Em caso de vagas indeterminadas, a melhor dica e torcer e contar com a sorte no dia do sorteio de vagas.

Importante frisar que a forma de usar a garagem deve estar claramente definida na convenção e no Regulamento Interno, sendo vedada a utilização das vagas para qualquer outro fim diverso da guarda de veículos automotores.





Algumas regras para o bom uso das garagens:

• não utilizar buzinas;
• não adentrar com carros de amigos ou parentes;
• não utilizar a garagem para realização de reparos no veículo;
• não estacionar veículos com vazamentos de óleo;
• não lavar veículos;
• e observar a velocidade máxima permitida.

Em regra, o condomínio não responde civilmente por danos supostamente causados nos veículos estacíonados nas garagens, nem por objetos em seu interior e que posteriormente foram furtados. Contudo, há casos concretos em que o condomínio pode ser responsabilizado, especialmente quando há pesados investimentos em itens de segurança ou quando há culpa dos funcionários.

O Código Civil, contrariando a natureza jurídica dos condomínios e as boas normas de segurança, permite a locação da vaga de garagem para estranhos, ou seja, para não moradores e não proprietários do condomínio. Para corrigir tamanha anomalia, é altamente recomendável a proibição da locação para terceiros, por meio de deliberação tomada cm assembléia.

Uso do salão de festas e da churrasqueira

Mesmo sendo áreas comuns, o uso do salão de festas e da churrasqueira requer alguns procedimentos, normalmente previstos no Regulamento Interno. São espaços destinados a festividades, mediante prévia reserva e pagamento de taxa para conservação dos espaços. O morador não pode utilizar tais áreas para fins políticos, religiosos ou para a prática de jogos de azar. O condômino que reservar o salão de festas ou a churrasqueira, responde, integralmente, por toda e qualquer ocorrência ou depredação, ficando obrigado a indenizar ou reparar o dano causado, alem de sujeitar-se às penalidades definidas na Convenção.

Vazamentos

Conviver com vazamentos no interior do apartamento é algo extremamente desagradável.
Resolver problemas de vazamentos quase sempre requer quebradeira, e a probabilidade de conflitos é muito grande. Vazamentos em colunas e áreas comuns do edifício são de inteira responsabilidade do condomínio, devendo o síndico adotar providências urgentes.

Os vazamentos procedentes dos ramais e das demais instalações privativas dos apartamentos são de responsabilidade do condômino causador do problema. Quando as partes envolvidas não conseguem chegar a um acordo, a decisão da Justiça dependerá dc prova pericial, sempre demorada e onerosa.

Barulho e perturbação ao sossego

O barulho, certamente, é o maior responsável por desentendimentos entre vizinhos nos condomínios.

O assunto é delicado e polêmico, sobretudo porque os limites e preferências das pessoas são extremamente variáveis, o que torna ainda mais difícil impor regras claras acerca do que é barulho tolerável.

Pela contiguidade das unidades autônomas, a medida de tolerância para os ruídos nos edifícios dc apartamentos deve ser mais restrita que a decorrente das obrigações normais de vizinhança, pois, do contrário, restaria inviável a vida em apartamentos.

Alguns regozijam-se com o cantar dos pássaros pela manhã, ao passo que outros ficam irritados com a cantoria. O latido do cachorro, ainda que durante o dia, e nefasto aos ouvidos de alguns, ao passo que outros se alegram com a manifestação do seu cãozinho. A mãe, orgulhosa, ouve o ensaio de violino do filho. Verdadeira tortura ao vizinho, que adora ouvir rock... Sem falar dos gritos do casal empolgado no apartamento ao lado, em conflito com o constrangimento da família que, sentada na sala de casa, assiste à novela.

A verdade é que a poluição sonora constitui grave infração dos deveres de vizinhança, valendo a máxima de que "todos têm o direito de fazer, ou não fazer, em sua casa o que bem entender, desde que não cause nenhuma intranqüilidade ou dano ao seu vizinho". Apelar para o bom senso é sempre a melhor saída.

Perturbar o sossego alheio mediante gritaria, algazarra, abuso de instrumentos musicais, sinais acústicos, dentre outras situações, é crime, nos moldes do artigo 42 do Decreto-Lei 3.688, dc 1941, passível de prisão simples, de quinze dias a três meses, ou multa. A lei mencionada almeja proteger a paz de espírito, a tranqüilidade e o sossego das pessoas.

Eis então mais uma árdua missão aos síndicos, administradores, advogados, zeladores e condôminos: decidir quando determinado barulho configura desrespeito ao sossego alheio...
Realmente a questão caminha sobre uma linha tênue e não raramente os casos concretos acabam na Delegacia ou no Fórum.

Na grande maioria das situações, a letra fria da lei ou da convenção de condomínio cede espaço às normas surgidas através do convívio social entre os vizinhos, de forma que cada comunidade acaba por definir seus próprios limites, levando em consideração a faixa etária dos moradores, os equipamentos c as áreas de lazer, dentre outros aspectos.
Cabe lembrar que o condômino "barulhento", além das sanções criminais, pode ser penalizado com as multas previstas na convenção de condomínio, regulamento interno c nos artigos 1.336, §2-, e 1.337 do Código Civil.

Animais domésticos

A possibilidade de permanência de animais em condomínio, sobretudo cachorros, tem gerado inúmeros conflitos e desavenças entre vizinhos. Em razão da tendência dos Tribunais em reconhecer o direito à criação de animais de pequeno porte em condomínios, torna-se essencial a criação de regras claras de comvivêneia, especialmentec quanto ao sossego e à integridade dos demais condôminos.

A seguir, algumas regras e critérios importantes, utilizados com sucesso em muitos condomínios:

• manter nas unidades autônomas somente animais domésticos de pequeno porte;
• que a unidade autônoma não seja transformada em criadora;
• que os animais não venham a perturbar o sossego, tranquilidade e descanso dos demais moradores, observando ainda os horários de silencio em condomínio;
• seu transporte deverá ser preferencialmente realizado através das escadas ou quando absolutamente necessário pelo elevador, devendo o animal estar no colo de seu proprietário, sem tocar o chão nas áreas comuns,
• nenhum condômino poderá ficar passeando com seu animal de estimação, mesmo que no colo. nem poderá soltá-lo nas áreas comuns do edifício;
• todos os cachorros e gaios deverão, obrigatoriamente, ser registrados no órgão municipal responsável pelo controle de zoonoses ou em estabelecimentos veterinários devidamente credenciados por esse mesmo órgão, c, dessa forma, obtendo um RGA (Registro Geral do Animal), cuja cópia deverá ser apresentada para o arquivo do Condomínio;
• todo cão ou gato deverá ser obrigatoriamente vacinado contra raiva, mesmo contra quaisquer outras doenças, observando-se a revacinação de acordo com o período recomendado pelo laboratório responsável pela vacina em referência;
• o condutor do animal em trânsito fica obrigado a recolher seus dejetos fecais;
• o proprietário do animal será compelido a ressarcir os danos por que eventualmente o animal venha a provocar a terceiros ou ao Condomínio;
• é de inteira responsabilidade do proprietário manter o animal em condições adequadas ele alojamento, alimentação, saúde e higiene, de maneira que o odor não exale para as áreas comuns e demais unidades autônomas, uma vez que os dejetos fecais sejam acondicionados devidamente cm sacos de lixo, bem fechados, sempre observando a mais rigorosa condição de higiene e dc asseio;
• a entrada e saída de animais deverão ser feitas de preferencia pela garagem, evitando-se, sempre que possível, a passagem pela área de recepção principal do prédio.

Festas no condomínio

Não raramente, festas em condomínios acabam em confusão, multas, desavenças e ações judiciais.

O uso das áreas comuns do edifício (churrasqueira, salão dc festas) deve ser feito nos estritos termos do regulamento interno e da convenção dc condomínio. Certamente há que se atentar ao bom senso, pois "o direito de um termina onde começa o do outro", principalmente para quem vive em condomínio.

Redobrada atenção merecem os eventos realizados ao ar livre, próximos da churrasqueira, devendo o responsável proibir que seus convidados circulem noutras áreas do condomínio. Algumas simples regrinhas, a seguir elencadas, são essenciais para uma festa tranqüila:

• ler previamente o regulamento interno c a convenção de condomínio;
• programar a festa em horário compatível com as regras do condomínio;
• ficar sempre atento ao volume do som;
• coibir o consumo exagerado de bebidas alcoólicas e evitar excessos;
• conversar com os convidados, explicando-lhes rapidamente que o condomínio possui regras;
• conversar previamente com os funcionários do condomínio, dando-lhes ciência do evento.

Procedimentos de segurança

0 drama da violência urbana chegou aos condomínios. Quem diria! Infelizmente, quadrilhas organizadas e meliantes eventuais descobriram "esse nicho de mercado". Por mais que a imprensa somente noticie os grandes casos, as ocorrências em condomínios vêm aumentando consideravelmente. Até uni edifício de quitinetes já foi assaltado!

1 lá basicamente duas modalidades. Primeira, os arrastões. Normalmente praticados por quadrilhas especializadas, bem organizadas e fortemente armadas, que preferem o.s edifícios de luxo, onde roubam jóias, dólares, equipamentos eletrônicos e ate carros ele luxo. A segunda modalidade, e que mais cresce nos centros urbanos, são os chamados crimes pontuais ou eventuais, praticados por meliantes oportunistas.

sem qualquer planejamento ou organização. Trata-se do roubo ou furto cometido pelo criminoso que se aproveita de uma facilidade de acesso ao condomínio ou da distração de algum morador, porteiro, entregador ou prestador de serviço. E tal meliante pontual é extremamente perigoso e violento, justamente por conta de seu despreparo e por estar, na maioria das vezes, sob efeito de drogas.

Assim, o combate aos cinematográficos arrastões requer, acima de tudo, grande planejamento e investimento em projetos de segurança, compra e instalação de equipamentos, contratação dos seguranças. obras estruturais, blindagem das guaritas e contratação de assessoria especializada. |á o combate aos crimes pontuais, tão ou mais importantes que os arrastões, requer, essencialmente, um esforço contínuo de conscientização dos moradores e porteiros, no sentido de atenção a pequenos vacilos do dia a dia, que podem facilitar o ingresso de um meliante ao condomínio.

Logo, a segurança diária está nas mãos dos moradores e porteiros, e o simples cumprimento das regras do condomínio e a atenção redobrada nos atos rotineiros já representam um fator de dificuldade ao meliante, que procurará outro alvo mais vulnerável.

Vale a pena mencionar também a importância da guarita no condomínio. Na opinião dos especialistas em segurança predial, os meliantes dominam e controlam o condomínio a partir do momento em que rendem o porteiro da guarita e assumem o comando do prédio. Recomendável que a guarita seja fechada, blindada, trancada e possua todas as ferramentas necessárias, tais como película escurecida, passa-documentos, passa-encomendas, ar-condicionado, botão de pânico ou algo similar, cameras e eclusa para acesso.

Já é hora dos condomínios fazerein algo para garantir, conjuntamente, mais segurança aos moradores. E não há forma mais eficiente, econômica e duradoura do que os chamados CONSEG'S (Conselhos de Segurança). Com a criação de um CONSEC, vários condomínios de uma mesma região, quarteirão ou bairro podem discutir e resolver as questões de segurança da comunidade, como aliás já acontece com sucesso em algumas zonas comerciais das grandes cidades.

Funcionários do condomínio

O bom funcionamento de um condomínio depende diretamente da equipe de funcionários que, além de bem treinados e preparados, precisam saber lidar com os moradores e conhecer profundamente as regras da convenção e do regulamento interno. A equipe básica de funcionários de um condomínio é composta da seguinte forma: zelador, porteiros c faxineiros.


Ao zelador compete:

• supervisionar os trabalhos de conservação e limpeza das partes de propriedade comum do edifício;
•zelar pela segurança do edifício, de seus ocupantes c demais pessoas que freqüentam seu interior;
•zelar pelo perfeito funcionamento dos sistemas elétricos, hidráulicos e de elevadores do edifício;
• distribuir correspondências;
• transmitir as ordens emanadas dos seus superiores hierárquicos c fiscalizar seu cumprimento;
• comunicar ao síndico, ou à empresa administradora, quaisquer irregularidades ocorridas no edifício;
• orientar seus auxiliares quanto à aparência pessoal e conduta;
• dar cumprimento às ordens estabelecidas no regulamento interno, fazendo com que os ocupantes do edifício as obedeçam;
• acompanhar mudanças que chegarem ou saírem do edifício, de modo a preservar suas instalações;
• acompanhar c fiscalizar serviços de reparo e manutenção das áreas comuns.


Ao porteiro compete:

• receber correspondências;
• controlar a entrada e saída de pessoas e veículos;
• atender interfone e/ou telefone;
• abrir e fechar portas em seus devidos horários;
• apagar e acender luzes;
• controlar o quadro de chaves;
• manter seu superior informado do andamento do trabalho;
• anotar sugestões e reclamações;
• zelar pela segurança.

Considerando que os gastos com folha de pagamento, encargos sociais c previdenciários representam, na grande maioria dos condomínios, mais de 50% dos gastos mensais, e que a necessidade de maior qualificação dos profissionais é uma exigência, a terceirização de mão de obra nos condomínios vem crescendo num ritmo alucinante. E evidente que a terceirização da mão de obra representa grande avanço e modernização, possibilitando aos síndicos e administradores maior tranqüilidade e segurança no exercício de suas funções. As vantagens advindas com a terceirização de mão de obra são as seguintes: significativa economia mensal; fim dos rateios e provisões para 13s salário; maior qualificação dos profissionais; sensível melhoria na qualidade dos postos de portaria e faxina; maior mobilidade de funcionários; fim do passivo trabalhista; supervisão constante.

Extinção do condomínio

Um assunto pouco abordado é a possibilidade de extinção do condomínio, prevista nos artigos 1.357 e 1.358 do Código Civil. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína , os condôminos podem decidir pela reconstrução ou pela venda do edifício, mediante votos que representem metade mais uma das frações ideais.

Se ocorrer desapropriação do prédio, a indenização será repartida na proporção do valor das unidades imobiliárias.

Obras e reformas nas áreas comuns

O legislador foi extremamente feliz ao determinar diferentes formas de aprovação das obras nos condomínios, pois mviitas ações judiciais versam sobre obras realizadas sem autorização dos condôminos ou sem o quorum necessário para sua aprovação.

Nos termos do artigo 1341 do Código Civil, as obras voluptuá-rias dependem do voto de 2/3 dos condôminos. Obras voluptuárias são aquelas de embelezamento, as de mero deleite ou recreio. Obras úteis, assim entendidas como as que aumentam ou facilitam o uso do bem, dependem do voto da maioria dos condôminos. Já as obras ou reparações necessárias, que tem por finalidade conservar o bem ou evitar sua deterioração, bem como as obras emergeneiais, podem ser realizadas por ordem do síndico, independentemente de autorização da assembléia.

O artigo 1.342 do Código Civil diz ainda que a realização de obras, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação dc 2/3 dos votos dos condôminos.

Condômino antissocial

Já consagrada cm alguns países, a figura do condômino antissocial surgiu no Brasil recentemente, com o advento do Novo Código Civil.

Condômino antissocial, conceitualmente, é aquele morador que. de forma reiterada, descumpre seus deveres e desrespeita as normas vigentes, gerando incompatibilidade de convivência com os demais condôminos.





Para coibir comportamento antissocial, o parágrafo único do artigo 1.337 do Código Civil autoriza a aplicação de multa correspondente a dez quotas condominiais, ate deliberação posterior da assembléia. A nova regra privilegia o direito de propriedade da coletividade, que cumpre a convenção e as regras de obediência à moral e aos bons costumes, impostas a todos.
Alem das penalidades pecuniárias, discute-se a possibilidade jurídica de expulsão do condômino nocivo c respectiva imposição de venda da sua unidade autônoma.

Infelizmente, a aplicação das penalidades ao condômino antissocial enfrenta uma barreira jurídica muito grande. Aliás, criada pela própria lei, que exige um quorum qualificado ele 3/4 (três quartos) dos condôminos restantes, número quase impossível de se atingir em assembléia geral. Ademais, o conceito dc antissocial c bastante subjetivo, sobretudo diante da diversidade de pessoas que habitam um mesmo condomínio, com princípios c preceitos completamente diferentes.

Conselho fiscal

Usualmente, os condomínios possuem um conselho fiscal, composto por três membros e respectivos suplentes, com a missão de dar parecer sobre as contas do síndico, nos termos do artigo 1.356 do Código Civil.

No entanto, um conselho fiscal atuante deve verdadeiramente cooperar com o síndico, aconselhando-o e assumindo algumas tarefas importantes, tais como: colher orçamentos; elaborar peças orçamentárias; participar de reuniões periódicas; analisar e vistar as pastas mensais de prestação de contas. Em suma, deve formar uma verdadeira equipe de trabalho.

Inadimplência

É o grande mal que assola os condomínios de todo o País. A inadimplência gera conseqüências nefastas e onera diretamente os bons pagadores, que se vêem obrigados a custear as despesas mensais dos vizinhos.

As penalidades para os inadimplentes são extremamente brandas, por vezes servindo de incentivo ao não pagamento. Antigamente, a multa prevista para o atraso no pagamento da quota condominial era de até 20%. O § l do artigo 1.336 do novo Código Civil, em vigor desde 2.003, reduziu a multa para apenas 2%, o que resultou num aumento considerável dos índices de inadimplência, a ponto de criar uma nova categoria de maus pagadores, estes chamados de inadimplentes eventuais, assim considerados aqueles que atrasam o pagamento da quota condominial para privilegiar outras contas com maiores encargos de mora, tais como cheque especial e cartões de crédito.

A inadimplência, além de onerar os bons pagadores, atrapalha a previsão orçamentária e prejudica a boa administração do condomínio.

Combatera inadimplência requer bastante empenho da equipe administrativa e paciência dos moradores, pois as ações judiciais podem se arrastar por muitos anos.

Importante esclarecer que a dívida oriunda de despesas eondo-miniais acompanha o imóvel e não a pessoa. Assim, mesmo que o imóvel seja vendido, doado ou cedido, sob qualquer hipótese a dívida permanece sempre atrelada ao bem, como forma de garantia do efetivo pagamento.
Ao final do processo, o imóvel será penhorado, avaliado e leiloado, para satisfação do crédito do condomínio.

A cobrança aos inadimplentes deve ser executada através dc advogados, e a lei proíbe qualquer medida dc discriminação ou exposição do devedor ao ridículo, tais como: proibição do uso de piscina, quadra e academia; proibição do uso de elevadores; interrupção dc entregas de correspondências; e divulgação do nome do devedor em cartas, circulares c boletos.

Recentemente, no estado de São Paulo, foi aprovada uma lei que permite o envio das despesas de condomínio não pagas ao Cartório dc Protestos e o conseqüente envio do nome do condômino aos órgãos de proteção de crédito, como Serasa e SPC. Trata-se de uma nova e importante ferramenta de combate á inadimplência.

Principais deveres dos condôminos

De forma bem genérica, o Código Civil, no artigo l.336, enumera 08 deveres dos condôminos. De maneira mais específica e minuciosa, as convenções de condomínio dedicam capítulos especiais para tratar da infinidade de deveres, imprescindíveis para uma vida organizada e harmoniosa, valendo citar:

• contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais;
• conservar e reparar, por sua própria conta, tudo quanto disser respeito à sua unidade autônoma;
• não abusar de seus direitos, nem tolher, por qualquer forma, o direito dos demais condôminos;
• não realizar obras que comprometam a segurança da edificação:
• não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
• dar às suas partes mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes;
• não usar as respectivas unidades autônomas, nem alugá-las para atividades ruidosas ou pessoas de maus costumes, ou para instalação de qualquer objeto capaz de causar danos ao condomínio ou incômodo aos demais comunheiros;
• remover pós de tapetes, cortinas, entre outros, das unidades autônomas, senão com aspiradores dotados de dispositivos que impeçam a sua dispersão;
• não estender roupas, tapetes ou quaisquer outros objetos nas janelas ou outros lugares que sejam visíveis do exterior ou de onde estejam expostos ao risco de caírem:
• não lançar quaisquer objetos ou líquidos sobre a via pública, área ou pátio interno do condomínio;
• colocar lixo, detritos, etc. devidamente aeondicionados em sacos plásticos, no local apropriado;
• não utilizar empregados do condomínio para serviços particulares;
• dar preferência ao veículo que estiver entrando na garagem:
• não lavar carros na garagem;
• não deixar objetos de valor no interior dos veículos;
• não sujar a garagem.

Previsão orçamentária e classificação das despesas

E a previsão orçamentária que vai determinar o valor da quota condominial.

Logo, elaborar uma peça orçamentária é procedimento de suma importância para um condomínio, razão por que há de ser executada segundo rigorosos critérios técnicos, mediante análise das receitas c despesas do exercício anterior, análise das despesas reais do mês em curso, e previsão dos aumentos c índices inflacionários.

Importante que a peça orçamentária seja objeto de ampla e prévia discussão entre os membros do corpo diretivo, para posterior apresentação cm assembléia. A previsão orçamentária deve sempre prever um percentual de inadimplência c uma folga de caixa para pequenos desencaixes financeiros.

Para fins de elaboração da previsão orçamentária, as despesas ordinárias são aquelas de rotina, necessárias ao bom funcionamento do condomínio, como, por exemplo: salários, férias, 13 salário, INSS, fundo de garantia por tempo de serviço, manutenção e conservação de portões, elevadores, piscinas, interfone, extintores, bombas, caixa d'água e jardins, consumo de água, energia elétrica, gás, telefone, honorários da administradora, honorários advocatícios, despesas bancárias, seguro e remuneração do síndico, material de limpeza, uniformes de funcionários, entre outros.

As despesas extraordinárias são aquelas não computadas na previsão orçamentária, oriundas de gastos emergenciais ou benfeitorias.

tais como: aquisição de equipamentos, reformas, reparos, vazamentos, desentupimentos, condenações judiciais, dentre outras.

Já o Fundo de Reserva, que não é despesa, mas sim receita, serve para atender despesas imprevisíveis e inadiáveis. Trata-se de estipula-ção de um percentual de 5% a 10% que incide sobre a previsão orçamentária mensal, para fazer frente às despesas emergenciais, impedindo desencaixe financeiro. Por isso, é recomendável a aplicação do Fundo de Reserva em conta bancária c contábil específica.

O Condomínio deve guardar e arquivar todos os documentos administrativos, fiscais c financeiros pelos prazos previstos cm lei, que variam de cinco a trinta anos. Obrigatoriamente, o condomínio deve manter arquivados os seguintes documentos: memorial dc incorporação, plantas e projetos, convenção de condomínio, quadros de área, regulamento interno, livro dc atas, livro de presença nas assembléias, pastas mensais de prestação dc contas, cartão dc CNPJ, todas as guias previdenciárias e trabalhistas, contratos, rescisões, declarações, apólices, extratos, dentre outros.

Funções e atribuições do síndico

Exercer o cargo de síndico é missão extermadamente árdua e complexa, com gigantescas responsabilidades e obrigações legais. O síndico e eleito em assembléia geral, para cumprir mandato de ale dois anos, podendo ser reeleito se a convenção de condomínio não proibir.

Nos termos do artigo 1.348 do Código Civil, compete ao síndico: convocar as assembléias dos condôminos; representar o condomínio em juízo cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; elaborar o orçamento da receita c da despesa relativa a cada ano; cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; prestar contas a assembléia, selecionar, admitir e demitir funcionários, dentre outras funções. Além de todas as obrigações legais, o síndico depara, diariamente, com questões operacionais e comportamentais, aumentando ainda mais sua responsabilidade.

Por tudo isso. há a necessidade de o condomínio contar com uma equipe de profissionais especializados, tais como administradores, advogados e engenheiros.

O síndico pode ser morador ou não, e pode receber remuneração, conforme previsão da convenção ou decisão de assembléia.

O sindico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio, pode ser destituído por deliberação da assembléia geral extraordinária, convocada para tal fim.

Linguagem jurídica nas assembléias condominiais

O advogado, acostumado aos formais embates nos Tribunais, acaba por utilizar em seu cotidiano de trabalho uma linguagem rebuscada, recheada de termos técnicos, brocardos jurídicos e palavras em latim. Nas assembléias de condomínio, o advogado pode e deve utilizar uma linguagem mais simples e coloquial, de forma que seus esclarecimentos sejam mais bem compreendidos por todos. Afinal, as assembléias já são cansativas e impopulares por si só.

Todavia, é comum ouvir nas assembléias certas expressões bem próprias do advogado. Não há como escapar delas. Assim, é importante traduzir algumas "palavrinhas'" usadas nas assembléias, por exemplo:

• aclamação: maneira de se aprovar algum assunto de interesse sem contagem de votos, mas por meio de palmas ou brados;
• citação: é o chamamento de alguém a Juízo para defender-se de uma ação. E um dos atos mais importantes do processo;
• convalidação: é a correção ou ratificação dos vícios ou defeitos de um ato jurídico;
• data vênia: com a devida permissão. Usa-se quando discordamos da pessoa que nos merece muito respeito;
• decadência: perda de um direito por inércia de seu titular;
• ex lege, por força da lei;
• fração ideal: parte abstrata dos condôminos, comunheiros, coerdeiros. Parte indivisa, que só tem existência ideal, imaginária;
• fianm boni juris: fumaça do bom direito. Indica algo com boa probabilidade de ser verdadeiro, real;
• hipoteca: direito real sobre um imóvel que assegura o pagamento de uma dívida;
• in loco: no lugar;
• in verbis: textualmente;
• inalienabilidade: proibição de dispor do bem, de vendê-lo;
• jurisprudência: conjunto de decisões dos tribunais sobre questões dc direito.Decisões uniformes e constantes do poder judiciário;
• mandado: ordem judicial;
• periculum in mora: perigo da demora. Argumento base para obtenção de liminares;
• procuração ad judicia: Procuração com cláusula que habilita o procurador judicial (advogado) a praticar todos os atos do processo, com poderes para o foro em geral;
• quorum: número de membros necessário para tomar determinada decisão;
• rateio: divisão proporcional:
• remissão: perdão da dívida pelo credor;
• revelia: não comparecimento do réu em juízo, depois de citado;
• subscrever: assinar;
• substabelecimento: transferência dos poderes outorgados através de procuração;
• sucumbência: o vencido paga as despesas do processo e honorários do advogado da parte vencedora:
• sufrágio: voto;
• vacância: estado de vago;
• voto de minerva: voto de desempate.

Assembléia geral de condôminos

Assembléia geral é o foro deliberativo em que os principais temas de interesse do condomínio são discutidos, votados e decididos. As assembléias gerais são de vital importância para os condomínios, e suas decisões, cm regime totalmente democrático, obrigam a todos, de forma que sempre prevalecerá a decisão da maioria.

O grande desafio nos condomínios 6 convencer os moradores sobre ,a importância de sua presença nas assembléias gerais, órgão soberano, cujas decisões interferem diretamente na vida cotidiana, e. sobretudo, na vida financeira de todos. Diversos assuntos a serem votados dependem de quorum, ou seja. número mínimo de pessoas presentes, para que um órgão coletivo delibere.

Há dois lipos de assembléias nos condomínios:

As Ordinárias, chamadas de AGO. que devem ser realizadas ao menos uma vez por ano, para tratar da previsão orçamentária, do valor da taxa condominial, da prestação e aprovação de contas c da eleição do síndico, subsíndico e membros do conselho, além de tratar dos assuntos de interesse geral dos condôminos.

As Assembléias Extraordinárias, chamadas de AGE, que podem ser realizadas sempre que houver necessidade para tratar de assuntos de interesse do condomínio, não previstos na assembléia geral ordinária, tais como realização de obras e benfeitorias, alteração da convenção de condomínio, destituição de síndico, dentre outros temas.

Todos os condôminos devem ser formalmente convocados para as assembléias, dentro do prazo estabelecido na Convenção, por meio de edital contendo data, horário, local da reunião e os itens que serão debatidos e votados. Uma assembléia geral é ato jurídico solene e for-mal, que exige a eleição de um presidente para condução dos trabalhos e de um secretário para redação da ata
A ata, por sua vez, é o documento que formaliza todas as deliberações da assembléia, c deve conter, obrigatoriamente: local da assem bleia: dia. mês, ano e hora dc sua realização; lista de presença; ordem do dia; deliberações e votações; resumo dos debates; nome c assinatura do presidente e do secretário. A ata. após registro, deve ser distribuída a todos os condôminos, para ciência das deliberações e decisões.

Nas assembléias, qualquer condômino adimplente poderá nomear procurador para representá-lo. conforme os critérios definidos em Convenção de Condomínio. O Código Civil não prevê a possibilidade dc o inquilino participar e votar nas assembléias, a não ser que apresente procuração do proprietário todavia. a Lei 9.26". dc 1996, ampliou os direitos do locatário, ao admitir a participação e votação dos inquilinos nas matérias ordinárias, quando ausente o proprietário.

A assembléia não pode deliberar sobre matérias não incluídas na ordem do dia nem deixar de decidir sobre todos os temas dela constantes.

Regulamento Interno

O Regulamento Interno, também chamado Regimento Interno, tem por finalidade regrar, regulamentar e disciplinar o uso das áreas e equipamentos comuns, para assim possibilitar a boa convivência entre os condôminos.

O Regulamento Interno é extremamente dinâmico c representa o conjunto de normas internas aplicáveis no dia a dia do condomínio, tais como: horários para mudança e reforma; regras para uso do salão de festas, da churrasqueira, da piscina, da sauna, cia quadra, da academia e demais áreas sociais; regras para utilização das garagens e dos elevadores; procedimentos dc segurança; regras para os visitantes; critérios para possuir animais domésticos; critérios para coleta seletiva de lixo; procedimentos para os funcionários e prestadores de serviços; além de proibições e obrigações gerais, com respectivas penalidades.

O Regulamento Interno está subordinado às regras da Convenção de Condomínio e com ela não pode conflitar.

Convenção de condomínio

A palavra convenção deriva do latim conventione, que significa pacto, acordo, ajuste. A convençãoé documento indispensável para a existência do condomínio. Trata-se do conjunto de normas internas para reger a vida do edificio. ë o documento mais importante de um condominio, na medida em que tem a finalidade de disciplinar a utilização das areas couns, a forma de rateio das despesas, os direitos, deveres e obrigações dos condôminos, a forma da administrção, as penalidades aos infratores, dentre outras questoes de vital importancia.

Na convençãode condominio deve constar, obrigatoriamente: a discriminação en individualização das unidades de propiedade exclusiva; a determinaçãoda fraçãoideal atribuída a cada unidade; o fim a que as unidades se destinam; a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuiçoes; as sançoes a que estão sujeitos os condôminos, dentre outras importantes disposições.

Para alterar qualquer disposição da Convençã de Condomínio, é necessario um quorum de 2/3 dos condôminos, exatamente para evitar alteraçoes frequentes, ditadas por modismos, caprichos ou interesses pessoais.

A Convenção não se sobrepõe a Lei e com ela não pode conflituar, uma vez que, nesse caso, será nula.