sábado, 28 de marzo de 2009

Condômino antissocial

Já consagrada cm alguns países, a figura do condômino antissocial surgiu no Brasil recentemente, com o advento do Novo Código Civil.

Condômino antissocial, conceitualmente, é aquele morador que. de forma reiterada, descumpre seus deveres e desrespeita as normas vigentes, gerando incompatibilidade de convivência com os demais condôminos.





Para coibir comportamento antissocial, o parágrafo único do artigo 1.337 do Código Civil autoriza a aplicação de multa correspondente a dez quotas condominiais, ate deliberação posterior da assembléia. A nova regra privilegia o direito de propriedade da coletividade, que cumpre a convenção e as regras de obediência à moral e aos bons costumes, impostas a todos.
Alem das penalidades pecuniárias, discute-se a possibilidade jurídica de expulsão do condômino nocivo c respectiva imposição de venda da sua unidade autônoma.

Infelizmente, a aplicação das penalidades ao condômino antissocial enfrenta uma barreira jurídica muito grande. Aliás, criada pela própria lei, que exige um quorum qualificado ele 3/4 (três quartos) dos condôminos restantes, número quase impossível de se atingir em assembléia geral. Ademais, o conceito dc antissocial c bastante subjetivo, sobretudo diante da diversidade de pessoas que habitam um mesmo condomínio, com princípios c preceitos completamente diferentes.

lunes, 23 de marzo de 2009

Conselho fiscal

Usualmente, os condomínios possuem um conselho fiscal, composto por três membros e respectivos suplentes, com a missão de dar parecer sobre as contas do síndico, nos termos do artigo 1.356 do Código Civil.

No entanto, um conselho fiscal atuante deve verdadeiramente cooperar com o síndico, aconselhando-o e assumindo algumas tarefas importantes, tais como: colher orçamentos; elaborar peças orçamentárias; participar de reuniões periódicas; analisar e vistar as pastas mensais de prestação de contas. Em suma, deve formar uma verdadeira equipe de trabalho.

viernes, 20 de marzo de 2009

Inadimplência

É o grande mal que assola os condomínios de todo o País. A inadimplência gera conseqüências nefastas e onera diretamente os bons pagadores, que se vêem obrigados a custear as despesas mensais dos vizinhos.

As penalidades para os inadimplentes são extremamente brandas, por vezes servindo de incentivo ao não pagamento. Antigamente, a multa prevista para o atraso no pagamento da quota condominial era de até 20%. O § l do artigo 1.336 do novo Código Civil, em vigor desde 2.003, reduziu a multa para apenas 2%, o que resultou num aumento considerável dos índices de inadimplência, a ponto de criar uma nova categoria de maus pagadores, estes chamados de inadimplentes eventuais, assim considerados aqueles que atrasam o pagamento da quota condominial para privilegiar outras contas com maiores encargos de mora, tais como cheque especial e cartões de crédito.

A inadimplência, além de onerar os bons pagadores, atrapalha a previsão orçamentária e prejudica a boa administração do condomínio.

Combatera inadimplência requer bastante empenho da equipe administrativa e paciência dos moradores, pois as ações judiciais podem se arrastar por muitos anos.

Importante esclarecer que a dívida oriunda de despesas eondo-miniais acompanha o imóvel e não a pessoa. Assim, mesmo que o imóvel seja vendido, doado ou cedido, sob qualquer hipótese a dívida permanece sempre atrelada ao bem, como forma de garantia do efetivo pagamento.
Ao final do processo, o imóvel será penhorado, avaliado e leiloado, para satisfação do crédito do condomínio.

A cobrança aos inadimplentes deve ser executada através dc advogados, e a lei proíbe qualquer medida dc discriminação ou exposição do devedor ao ridículo, tais como: proibição do uso de piscina, quadra e academia; proibição do uso de elevadores; interrupção dc entregas de correspondências; e divulgação do nome do devedor em cartas, circulares c boletos.

Recentemente, no estado de São Paulo, foi aprovada uma lei que permite o envio das despesas de condomínio não pagas ao Cartório dc Protestos e o conseqüente envio do nome do condômino aos órgãos de proteção de crédito, como Serasa e SPC. Trata-se de uma nova e importante ferramenta de combate á inadimplência.

sábado, 7 de marzo de 2009

Principais deveres dos condôminos

De forma bem genérica, o Código Civil, no artigo l.336, enumera 08 deveres dos condôminos. De maneira mais específica e minuciosa, as convenções de condomínio dedicam capítulos especiais para tratar da infinidade de deveres, imprescindíveis para uma vida organizada e harmoniosa, valendo citar:

• contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais;
• conservar e reparar, por sua própria conta, tudo quanto disser respeito à sua unidade autônoma;
• não abusar de seus direitos, nem tolher, por qualquer forma, o direito dos demais condôminos;
• não realizar obras que comprometam a segurança da edificação:
• não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
• dar às suas partes mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes;
• não usar as respectivas unidades autônomas, nem alugá-las para atividades ruidosas ou pessoas de maus costumes, ou para instalação de qualquer objeto capaz de causar danos ao condomínio ou incômodo aos demais comunheiros;
• remover pós de tapetes, cortinas, entre outros, das unidades autônomas, senão com aspiradores dotados de dispositivos que impeçam a sua dispersão;
• não estender roupas, tapetes ou quaisquer outros objetos nas janelas ou outros lugares que sejam visíveis do exterior ou de onde estejam expostos ao risco de caírem:
• não lançar quaisquer objetos ou líquidos sobre a via pública, área ou pátio interno do condomínio;
• colocar lixo, detritos, etc. devidamente aeondicionados em sacos plásticos, no local apropriado;
• não utilizar empregados do condomínio para serviços particulares;
• dar preferência ao veículo que estiver entrando na garagem:
• não lavar carros na garagem;
• não deixar objetos de valor no interior dos veículos;
• não sujar a garagem.

lunes, 2 de marzo de 2009

Previsão orçamentária e classificação das despesas

E a previsão orçamentária que vai determinar o valor da quota condominial.

Logo, elaborar uma peça orçamentária é procedimento de suma importância para um condomínio, razão por que há de ser executada segundo rigorosos critérios técnicos, mediante análise das receitas c despesas do exercício anterior, análise das despesas reais do mês em curso, e previsão dos aumentos c índices inflacionários.

Importante que a peça orçamentária seja objeto de ampla e prévia discussão entre os membros do corpo diretivo, para posterior apresentação cm assembléia. A previsão orçamentária deve sempre prever um percentual de inadimplência c uma folga de caixa para pequenos desencaixes financeiros.

Para fins de elaboração da previsão orçamentária, as despesas ordinárias são aquelas de rotina, necessárias ao bom funcionamento do condomínio, como, por exemplo: salários, férias, 13 salário, INSS, fundo de garantia por tempo de serviço, manutenção e conservação de portões, elevadores, piscinas, interfone, extintores, bombas, caixa d'água e jardins, consumo de água, energia elétrica, gás, telefone, honorários da administradora, honorários advocatícios, despesas bancárias, seguro e remuneração do síndico, material de limpeza, uniformes de funcionários, entre outros.

As despesas extraordinárias são aquelas não computadas na previsão orçamentária, oriundas de gastos emergenciais ou benfeitorias.

tais como: aquisição de equipamentos, reformas, reparos, vazamentos, desentupimentos, condenações judiciais, dentre outras.

Já o Fundo de Reserva, que não é despesa, mas sim receita, serve para atender despesas imprevisíveis e inadiáveis. Trata-se de estipula-ção de um percentual de 5% a 10% que incide sobre a previsão orçamentária mensal, para fazer frente às despesas emergenciais, impedindo desencaixe financeiro. Por isso, é recomendável a aplicação do Fundo de Reserva em conta bancária c contábil específica.

O Condomínio deve guardar e arquivar todos os documentos administrativos, fiscais c financeiros pelos prazos previstos cm lei, que variam de cinco a trinta anos. Obrigatoriamente, o condomínio deve manter arquivados os seguintes documentos: memorial dc incorporação, plantas e projetos, convenção de condomínio, quadros de área, regulamento interno, livro dc atas, livro de presença nas assembléias, pastas mensais de prestação dc contas, cartão dc CNPJ, todas as guias previdenciárias e trabalhistas, contratos, rescisões, declarações, apólices, extratos, dentre outros.