Funcionários do condomínio

O bom funcionamento de um condomínio depende diretamente da equipe de funcionários que, além de bem treinados e preparados, precisam saber lidar com os moradores e conhecer profundamente as regras da convenção e do regulamento interno. A equipe básica de funcionários de um condomínio é composta da seguinte forma: zelador, porteiros c faxineiros.


Ao zelador compete:

• supervisionar os trabalhos de conservação e limpeza das partes de propriedade comum do edifício;
•zelar pela segurança do edifício, de seus ocupantes c demais pessoas que freqüentam seu interior;
•zelar pelo perfeito funcionamento dos sistemas elétricos, hidráulicos e de elevadores do edifício;
• distribuir correspondências;
• transmitir as ordens emanadas dos seus superiores hierárquicos c fiscalizar seu cumprimento;
• comunicar ao síndico, ou à empresa administradora, quaisquer irregularidades ocorridas no edifício;
• orientar seus auxiliares quanto à aparência pessoal e conduta;
• dar cumprimento às ordens estabelecidas no regulamento interno, fazendo com que os ocupantes do edifício as obedeçam;
• acompanhar mudanças que chegarem ou saírem do edifício, de modo a preservar suas instalações;
• acompanhar c fiscalizar serviços de reparo e manutenção das áreas comuns.


Ao porteiro compete:

• receber correspondências;
• controlar a entrada e saída de pessoas e veículos;
• atender interfone e/ou telefone;
• abrir e fechar portas em seus devidos horários;
• apagar e acender luzes;
• controlar o quadro de chaves;
• manter seu superior informado do andamento do trabalho;
• anotar sugestões e reclamações;
• zelar pela segurança.

Considerando que os gastos com folha de pagamento, encargos sociais c previdenciários representam, na grande maioria dos condomínios, mais de 50% dos gastos mensais, e que a necessidade de maior qualificação dos profissionais é uma exigência, a terceirização de mão de obra nos condomínios vem crescendo num ritmo alucinante. E evidente que a terceirização da mão de obra representa grande avanço e modernização, possibilitando aos síndicos e administradores maior tranqüilidade e segurança no exercício de suas funções. As vantagens advindas com a terceirização de mão de obra são as seguintes: significativa economia mensal; fim dos rateios e provisões para 13s salário; maior qualificação dos profissionais; sensível melhoria na qualidade dos postos de portaria e faxina; maior mobilidade de funcionários; fim do passivo trabalhista; supervisão constante.

Extinção do condomínio

Um assunto pouco abordado é a possibilidade de extinção do condomínio, prevista nos artigos 1.357 e 1.358 do Código Civil. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína , os condôminos podem decidir pela reconstrução ou pela venda do edifício, mediante votos que representem metade mais uma das frações ideais.

Se ocorrer desapropriação do prédio, a indenização será repartida na proporção do valor das unidades imobiliárias.

Obras e reformas nas áreas comuns

O legislador foi extremamente feliz ao determinar diferentes formas de aprovação das obras nos condomínios, pois mviitas ações judiciais versam sobre obras realizadas sem autorização dos condôminos ou sem o quorum necessário para sua aprovação.

Nos termos do artigo 1341 do Código Civil, as obras voluptuá-rias dependem do voto de 2/3 dos condôminos. Obras voluptuárias são aquelas de embelezamento, as de mero deleite ou recreio. Obras úteis, assim entendidas como as que aumentam ou facilitam o uso do bem, dependem do voto da maioria dos condôminos. Já as obras ou reparações necessárias, que tem por finalidade conservar o bem ou evitar sua deterioração, bem como as obras emergeneiais, podem ser realizadas por ordem do síndico, independentemente de autorização da assembléia.

O artigo 1.342 do Código Civil diz ainda que a realização de obras, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação dc 2/3 dos votos dos condôminos.