Loteamentos fechados

Os loteamentos fechados são regidos pela Lei 6.766, de 1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano. Juridicamente, diferem muito de um condomínio, mas na prática possuem grandes semelhanças, sendo por muitos chamados de "condomínios de fato". A administração de um loteamento é realizada por uma associação de moradores, regida por um estatuto social. Em vez de síndico, possui um presidente, eleito em assembléia dos associados.

Diariamente surgem dezenas de questões importantes envolvendo os loteamentos fechados, em razão do crescimento assustador de empreendimentos imobiliários de tal natureza, sobretudo nas cidades litorâneas, do interior e nos bairros mais afastados dos centros urbanos. As discussões judiciais versam sobre a obrigatoriedade do pagamento das taxas mensais, como ocorre na despesa de condomínio.




A corrente jurisprudencial dominante é no sentido de que o pagamento da taxa mensal é devido, em função de estar o proprietário usufruindo dos serviços prestados pela associação.
Os loteamentos fechados devem ser analisados sob o ponto de vista da situação concreta, na medida em que a existência do condomínio atípico, ainda que não tenha sido devidamente registrado perante o órgão público competente, autoriza o seu direito de ação c de cobrar.
O condomínio de fato tem o caráter de associação, com direitos e deveres estipulados, por livre e espontânea vontade, entre seus associados para a consecução dos objetivos comuns.

Assim, mesmo sem a devida regularização, o loteamento fechado tem status de condomínio atípico, cuja legitimidade para cobrar é reconhecida pelos Tribunais. Do contrário, no caso de associação, o possuidor que negasse sua adesão ou que se associasse quando obras e serviços estivessem prontos, nada pagaria para ter os benefícios e, assim, se locupletaria à custa da comunidade que sc mobilizou com o pagamento de despesas.

Individualização de água e gás

Na grande maioria dos edifícios residenciais, a medição e cobrança do consumo de água e gás ainda se faz de forma globalizada, por meio de rateios e divisões que não guardam qualquer relação com o consumo efetivo de cada apartamento, mas sim com a fração ideal de cada unidade. Assim, um apartamento com uma família de oito pessoas acaba pagando o mesmo valor que um casal aposentado. A individualização de água e de gás consiste na instalação de registros (hidrôme-tros e gasômetrosj em cada apartamento, com sensores para leitura, propiciando assim que cada apartamento pague exatamente pelo seu consumo real mensal.

Além de trazer mais justiça e equidade nos condomínios, o consumo individualizado representa evidente avanço social, fomentando o consumo racional de água c gás, sem falar na redução drástica nas contas mensais. A individualização pode ser feita dc duas maneiras:

Remota/eletrônica, que consiste na adequação do condomínio com a colocação dc medidores eletrônicos nas respectivas prumadas cm cada apartamento;

Individualização convencional, de preferência em prédios de até duas prumadas dc consumo de água por apartamento. Esse método consiste na implantação de tubulações individuais para cada apartamento, com seus respectivos medidores posicionados na laje do último andar, podendo ser externos ou abrigados.

A aprovação da individualização do consumo de água e gás deve ocorrer mediante assembléia geral extraordinária, convocada especialmente para tal fim.

Reciclagem de lixo

Um brasileiro pode gerar, por dia, até dois quilos dc lixo doméstico. Cerca de 40% dos resíduos sólidos urbanos são compostos dc materiais que podem ser reciclados ou reaproveitados. Os outros 60% podem ser submetidos a um processo de compostagem, tornando-se adubo orgânico. Nos condomínios, a produção de lixo doméstico ocorre em larga escala, e a implementação de procedimentos de reciclagem, além de configurar uma medida socialmente correta, pode gerar receita aos moradores e funcionários.




Nos condomínios, é comum a reciclagem dos seguintes materiais: jornais, revistas, cadernos, folhas de rascunhos, papel de embrulho, saco de pão, embalagens Tetra Pak, garrafas, potes, frascos de alimentos, frascos de perfumes, fios, arames, latas dc bebidas, latas de alimentos, pregos, parafusos, objetos dc ferro, bronze, zinco e cobre, garrafas de água, garrafas de refrigerante, potes de alimentos, brinquedos c frascos de produtos de higiene e limpeza.
Para a segurança dos coletores, lodo material separado para a reciclagem deve estar limpo. Vidros e objetos cortantes devem ser embrulhados cm folhas duplas de jornal.

Exercício de atividade profissional nos apartamentos

Em tempos de trânsito caótico e violência urbana, trabalhar em casa significa viver com extrema qualidade. A cada dia. mais pessoas optam pelo chamado home office, sobretudo profissionais liberais.

O tema parece simples, mas os excessos c abusos cometidos por muitos condôminos que trabalham em casa acabam por desvirtuar a natureza residencial dos condomínios, além dc onerar os demais vizinhos c comprometer a segurança do empreendimento. Trabalhar cm casa não pode ser sinônimo de possuir uma verdadeira empresa funcionando no apartamento.

Mais uma vez deparamo-nos com a função social da propriedade, ou seja, o exercício do direito dc propriedade em prol do bem-estar comum, dc modo a nunca prestigiar o interesse particular de um condômino, em detrimento do interesse da massa condominial. Da análise dos casos práticos, conclui-se que a situação fática e concreta é que vai definir se o trabalho exercido na unidade autônoma fere o disposto na convenção de condomínio, a ponto dc descaracterizai sua natureza residencial.

Envidraçamento de sacadas

Os novos empreendimentos imobiliários, em sua esmagadora maioria, contemplam apartamentos com sacadas. Há quem as chame de varanda ou terraço. Especialmente nos grandes centros, morar num imóvel com ampla varanda é .sinônimo de qualidade de vida.
As incorporadoras aproveitam a lebre das sacadas e lançam empreendimentos com churrasqueiras, fornos de pizza, pias e floreiras nas varandas, que muito alavancam as vendas. Projetos arquitetônicos arrojados integram as sacadas com as salas dos apartamentos, criando ambientes fantásticos.

O crescimento dos empreendimentos imobiliários com sacadas fomentou um assunto extremamente polêmico e delicado, objeto de incansáveis discussões nas assembléias de condomínio, que é o seguinte: o envidraçamento das varandas configura alteração de fachada?
Diante de convenções de condomínio completamente omissas sobre o lema e posturas municipais obscuras, os advogados ficam em maus lençóis nas assembléias, quando questionados a opinar sobre o assunto. Há moradores que, sem qualquer autorizaçao da assembleia geral on do síndico, resolvem envidraçar suas varandas, causando graves transtornos ao condomínio, que precisa até se socorrer de ação de-molitória.

Com base nas tendências dc mercado e na jurisprudência, o envidraçamento das varandas, desde que autorizado em assembléia, com padronização estética e estudo técnico, não e onfigura alteração de fachada.

Uso da piscina, sauna e quadra esportiva

Com a expansão dos chamados "condomínios-clube", os empreendimentos estão cada vez mais equipados com piscinas, saunas, quadras e academias. Ao síndico c funcionários resta a dura missão de or-ganizar o bom uso de tantas áreas, em estrita obediência ao disposto no Regulamento Interno. Alguns regulamentos permitem que visitantes cm número limitado (requentem a piscina, a sauna e a quadra, ao passo que outros proíbem expressamente tal prática. Antes de chamar um amigo ou parente, importantíssimo verificar as regras, para evitar multas c situações desagradáveis. Questão bastante polêmica nos condomínios reside na legalidade de proibir as babás de adentrarem na piscina, sob pretexto de que não são moradoras.

Nas áreas de piscina, sauna, quadras esportivas e similares, é ter-minantemente proibido: o consumo de bebidas e alimentos em recipients de vidro, a permanência de animais, o uso de trajes indecoro-sos, o uso de aparelhos sonoros em volume exagerado, a pronúncia de palavras de baixo calão, dentre outros comportamentos incompatíveis com as normas e com os bons costumes.

Uso das garagens

As vagas de garagem estão cada vez menores e mais apertadas! Haja perícia para manobrar o carro sem uma "raspadinha" nas vigas e pilares, que parecem se multiplicar... Problema maior reside nos condomínios com as chamadas vagas duplas, obrigando os vizinhos à troca de chaves.
Em caso de vagas indeterminadas, a melhor dica e torcer e contar com a sorte no dia do sorteio de vagas.

Importante frisar que a forma de usar a garagem deve estar claramente definida na convenção e no Regulamento Interno, sendo vedada a utilização das vagas para qualquer outro fim diverso da guarda de veículos automotores.





Algumas regras para o bom uso das garagens:

• não utilizar buzinas;
• não adentrar com carros de amigos ou parentes;
• não utilizar a garagem para realização de reparos no veículo;
• não estacionar veículos com vazamentos de óleo;
• não lavar veículos;
• e observar a velocidade máxima permitida.

Em regra, o condomínio não responde civilmente por danos supostamente causados nos veículos estacíonados nas garagens, nem por objetos em seu interior e que posteriormente foram furtados. Contudo, há casos concretos em que o condomínio pode ser responsabilizado, especialmente quando há pesados investimentos em itens de segurança ou quando há culpa dos funcionários.

O Código Civil, contrariando a natureza jurídica dos condomínios e as boas normas de segurança, permite a locação da vaga de garagem para estranhos, ou seja, para não moradores e não proprietários do condomínio. Para corrigir tamanha anomalia, é altamente recomendável a proibição da locação para terceiros, por meio de deliberação tomada cm assembléia.

Uso do salão de festas e da churrasqueira

Mesmo sendo áreas comuns, o uso do salão de festas e da churrasqueira requer alguns procedimentos, normalmente previstos no Regulamento Interno. São espaços destinados a festividades, mediante prévia reserva e pagamento de taxa para conservação dos espaços. O morador não pode utilizar tais áreas para fins políticos, religiosos ou para a prática de jogos de azar. O condômino que reservar o salão de festas ou a churrasqueira, responde, integralmente, por toda e qualquer ocorrência ou depredação, ficando obrigado a indenizar ou reparar o dano causado, alem de sujeitar-se às penalidades definidas na Convenção.

Vazamentos

Conviver com vazamentos no interior do apartamento é algo extremamente desagradável.
Resolver problemas de vazamentos quase sempre requer quebradeira, e a probabilidade de conflitos é muito grande. Vazamentos em colunas e áreas comuns do edifício são de inteira responsabilidade do condomínio, devendo o síndico adotar providências urgentes.

Os vazamentos procedentes dos ramais e das demais instalações privativas dos apartamentos são de responsabilidade do condômino causador do problema. Quando as partes envolvidas não conseguem chegar a um acordo, a decisão da Justiça dependerá dc prova pericial, sempre demorada e onerosa.

Barulho e perturbação ao sossego

O barulho, certamente, é o maior responsável por desentendimentos entre vizinhos nos condomínios.

O assunto é delicado e polêmico, sobretudo porque os limites e preferências das pessoas são extremamente variáveis, o que torna ainda mais difícil impor regras claras acerca do que é barulho tolerável.

Pela contiguidade das unidades autônomas, a medida de tolerância para os ruídos nos edifícios dc apartamentos deve ser mais restrita que a decorrente das obrigações normais de vizinhança, pois, do contrário, restaria inviável a vida em apartamentos.

Alguns regozijam-se com o cantar dos pássaros pela manhã, ao passo que outros ficam irritados com a cantoria. O latido do cachorro, ainda que durante o dia, e nefasto aos ouvidos de alguns, ao passo que outros se alegram com a manifestação do seu cãozinho. A mãe, orgulhosa, ouve o ensaio de violino do filho. Verdadeira tortura ao vizinho, que adora ouvir rock... Sem falar dos gritos do casal empolgado no apartamento ao lado, em conflito com o constrangimento da família que, sentada na sala de casa, assiste à novela.

A verdade é que a poluição sonora constitui grave infração dos deveres de vizinhança, valendo a máxima de que "todos têm o direito de fazer, ou não fazer, em sua casa o que bem entender, desde que não cause nenhuma intranqüilidade ou dano ao seu vizinho". Apelar para o bom senso é sempre a melhor saída.

Perturbar o sossego alheio mediante gritaria, algazarra, abuso de instrumentos musicais, sinais acústicos, dentre outras situações, é crime, nos moldes do artigo 42 do Decreto-Lei 3.688, dc 1941, passível de prisão simples, de quinze dias a três meses, ou multa. A lei mencionada almeja proteger a paz de espírito, a tranqüilidade e o sossego das pessoas.

Eis então mais uma árdua missão aos síndicos, administradores, advogados, zeladores e condôminos: decidir quando determinado barulho configura desrespeito ao sossego alheio...
Realmente a questão caminha sobre uma linha tênue e não raramente os casos concretos acabam na Delegacia ou no Fórum.

Na grande maioria das situações, a letra fria da lei ou da convenção de condomínio cede espaço às normas surgidas através do convívio social entre os vizinhos, de forma que cada comunidade acaba por definir seus próprios limites, levando em consideração a faixa etária dos moradores, os equipamentos c as áreas de lazer, dentre outros aspectos.
Cabe lembrar que o condômino "barulhento", além das sanções criminais, pode ser penalizado com as multas previstas na convenção de condomínio, regulamento interno c nos artigos 1.336, §2-, e 1.337 do Código Civil.

Animais domésticos

A possibilidade de permanência de animais em condomínio, sobretudo cachorros, tem gerado inúmeros conflitos e desavenças entre vizinhos. Em razão da tendência dos Tribunais em reconhecer o direito à criação de animais de pequeno porte em condomínios, torna-se essencial a criação de regras claras de comvivêneia, especialmentec quanto ao sossego e à integridade dos demais condôminos.

A seguir, algumas regras e critérios importantes, utilizados com sucesso em muitos condomínios:

• manter nas unidades autônomas somente animais domésticos de pequeno porte;
• que a unidade autônoma não seja transformada em criadora;
• que os animais não venham a perturbar o sossego, tranquilidade e descanso dos demais moradores, observando ainda os horários de silencio em condomínio;
• seu transporte deverá ser preferencialmente realizado através das escadas ou quando absolutamente necessário pelo elevador, devendo o animal estar no colo de seu proprietário, sem tocar o chão nas áreas comuns,
• nenhum condômino poderá ficar passeando com seu animal de estimação, mesmo que no colo. nem poderá soltá-lo nas áreas comuns do edifício;
• todos os cachorros e gaios deverão, obrigatoriamente, ser registrados no órgão municipal responsável pelo controle de zoonoses ou em estabelecimentos veterinários devidamente credenciados por esse mesmo órgão, c, dessa forma, obtendo um RGA (Registro Geral do Animal), cuja cópia deverá ser apresentada para o arquivo do Condomínio;
• todo cão ou gato deverá ser obrigatoriamente vacinado contra raiva, mesmo contra quaisquer outras doenças, observando-se a revacinação de acordo com o período recomendado pelo laboratório responsável pela vacina em referência;
• o condutor do animal em trânsito fica obrigado a recolher seus dejetos fecais;
• o proprietário do animal será compelido a ressarcir os danos por que eventualmente o animal venha a provocar a terceiros ou ao Condomínio;
• é de inteira responsabilidade do proprietário manter o animal em condições adequadas ele alojamento, alimentação, saúde e higiene, de maneira que o odor não exale para as áreas comuns e demais unidades autônomas, uma vez que os dejetos fecais sejam acondicionados devidamente cm sacos de lixo, bem fechados, sempre observando a mais rigorosa condição de higiene e dc asseio;
• a entrada e saída de animais deverão ser feitas de preferencia pela garagem, evitando-se, sempre que possível, a passagem pela área de recepção principal do prédio.

Festas no condomínio

Não raramente, festas em condomínios acabam em confusão, multas, desavenças e ações judiciais.

O uso das áreas comuns do edifício (churrasqueira, salão dc festas) deve ser feito nos estritos termos do regulamento interno e da convenção dc condomínio. Certamente há que se atentar ao bom senso, pois "o direito de um termina onde começa o do outro", principalmente para quem vive em condomínio.

Redobrada atenção merecem os eventos realizados ao ar livre, próximos da churrasqueira, devendo o responsável proibir que seus convidados circulem noutras áreas do condomínio. Algumas simples regrinhas, a seguir elencadas, são essenciais para uma festa tranqüila:

• ler previamente o regulamento interno c a convenção de condomínio;
• programar a festa em horário compatível com as regras do condomínio;
• ficar sempre atento ao volume do som;
• coibir o consumo exagerado de bebidas alcoólicas e evitar excessos;
• conversar com os convidados, explicando-lhes rapidamente que o condomínio possui regras;
• conversar previamente com os funcionários do condomínio, dando-lhes ciência do evento.

Procedimentos de segurança

0 drama da violência urbana chegou aos condomínios. Quem diria! Infelizmente, quadrilhas organizadas e meliantes eventuais descobriram "esse nicho de mercado". Por mais que a imprensa somente noticie os grandes casos, as ocorrências em condomínios vêm aumentando consideravelmente. Até uni edifício de quitinetes já foi assaltado!

1 lá basicamente duas modalidades. Primeira, os arrastões. Normalmente praticados por quadrilhas especializadas, bem organizadas e fortemente armadas, que preferem o.s edifícios de luxo, onde roubam jóias, dólares, equipamentos eletrônicos e ate carros ele luxo. A segunda modalidade, e que mais cresce nos centros urbanos, são os chamados crimes pontuais ou eventuais, praticados por meliantes oportunistas.

sem qualquer planejamento ou organização. Trata-se do roubo ou furto cometido pelo criminoso que se aproveita de uma facilidade de acesso ao condomínio ou da distração de algum morador, porteiro, entregador ou prestador de serviço. E tal meliante pontual é extremamente perigoso e violento, justamente por conta de seu despreparo e por estar, na maioria das vezes, sob efeito de drogas.

Assim, o combate aos cinematográficos arrastões requer, acima de tudo, grande planejamento e investimento em projetos de segurança, compra e instalação de equipamentos, contratação dos seguranças. obras estruturais, blindagem das guaritas e contratação de assessoria especializada. |á o combate aos crimes pontuais, tão ou mais importantes que os arrastões, requer, essencialmente, um esforço contínuo de conscientização dos moradores e porteiros, no sentido de atenção a pequenos vacilos do dia a dia, que podem facilitar o ingresso de um meliante ao condomínio.

Logo, a segurança diária está nas mãos dos moradores e porteiros, e o simples cumprimento das regras do condomínio e a atenção redobrada nos atos rotineiros já representam um fator de dificuldade ao meliante, que procurará outro alvo mais vulnerável.

Vale a pena mencionar também a importância da guarita no condomínio. Na opinião dos especialistas em segurança predial, os meliantes dominam e controlam o condomínio a partir do momento em que rendem o porteiro da guarita e assumem o comando do prédio. Recomendável que a guarita seja fechada, blindada, trancada e possua todas as ferramentas necessárias, tais como película escurecida, passa-documentos, passa-encomendas, ar-condicionado, botão de pânico ou algo similar, cameras e eclusa para acesso.

Já é hora dos condomínios fazerein algo para garantir, conjuntamente, mais segurança aos moradores. E não há forma mais eficiente, econômica e duradoura do que os chamados CONSEG'S (Conselhos de Segurança). Com a criação de um CONSEC, vários condomínios de uma mesma região, quarteirão ou bairro podem discutir e resolver as questões de segurança da comunidade, como aliás já acontece com sucesso em algumas zonas comerciais das grandes cidades.