Loteamentos fechados

Os loteamentos fechados são regidos pela Lei 6.766, de 1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano. Juridicamente, diferem muito de um condomínio, mas na prática possuem grandes semelhanças, sendo por muitos chamados de "condomínios de fato". A administração de um loteamento é realizada por uma associação de moradores, regida por um estatuto social. Em vez de síndico, possui um presidente, eleito em assembléia dos associados.

Diariamente surgem dezenas de questões importantes envolvendo os loteamentos fechados, em razão do crescimento assustador de empreendimentos imobiliários de tal natureza, sobretudo nas cidades litorâneas, do interior e nos bairros mais afastados dos centros urbanos. As discussões judiciais versam sobre a obrigatoriedade do pagamento das taxas mensais, como ocorre na despesa de condomínio.




A corrente jurisprudencial dominante é no sentido de que o pagamento da taxa mensal é devido, em função de estar o proprietário usufruindo dos serviços prestados pela associação.
Os loteamentos fechados devem ser analisados sob o ponto de vista da situação concreta, na medida em que a existência do condomínio atípico, ainda que não tenha sido devidamente registrado perante o órgão público competente, autoriza o seu direito de ação c de cobrar.
O condomínio de fato tem o caráter de associação, com direitos e deveres estipulados, por livre e espontânea vontade, entre seus associados para a consecução dos objetivos comuns.

Assim, mesmo sem a devida regularização, o loteamento fechado tem status de condomínio atípico, cuja legitimidade para cobrar é reconhecida pelos Tribunais. Do contrário, no caso de associação, o possuidor que negasse sua adesão ou que se associasse quando obras e serviços estivessem prontos, nada pagaria para ter os benefícios e, assim, se locupletaria à custa da comunidade que sc mobilizou com o pagamento de despesas.

Individualização de água e gás

Na grande maioria dos edifícios residenciais, a medição e cobrança do consumo de água e gás ainda se faz de forma globalizada, por meio de rateios e divisões que não guardam qualquer relação com o consumo efetivo de cada apartamento, mas sim com a fração ideal de cada unidade. Assim, um apartamento com uma família de oito pessoas acaba pagando o mesmo valor que um casal aposentado. A individualização de água e de gás consiste na instalação de registros (hidrôme-tros e gasômetrosj em cada apartamento, com sensores para leitura, propiciando assim que cada apartamento pague exatamente pelo seu consumo real mensal.

Além de trazer mais justiça e equidade nos condomínios, o consumo individualizado representa evidente avanço social, fomentando o consumo racional de água c gás, sem falar na redução drástica nas contas mensais. A individualização pode ser feita dc duas maneiras:

Remota/eletrônica, que consiste na adequação do condomínio com a colocação dc medidores eletrônicos nas respectivas prumadas cm cada apartamento;

Individualização convencional, de preferência em prédios de até duas prumadas dc consumo de água por apartamento. Esse método consiste na implantação de tubulações individuais para cada apartamento, com seus respectivos medidores posicionados na laje do último andar, podendo ser externos ou abrigados.

A aprovação da individualização do consumo de água e gás deve ocorrer mediante assembléia geral extraordinária, convocada especialmente para tal fim.

Reciclagem de lixo

Um brasileiro pode gerar, por dia, até dois quilos dc lixo doméstico. Cerca de 40% dos resíduos sólidos urbanos são compostos dc materiais que podem ser reciclados ou reaproveitados. Os outros 60% podem ser submetidos a um processo de compostagem, tornando-se adubo orgânico. Nos condomínios, a produção de lixo doméstico ocorre em larga escala, e a implementação de procedimentos de reciclagem, além de configurar uma medida socialmente correta, pode gerar receita aos moradores e funcionários.




Nos condomínios, é comum a reciclagem dos seguintes materiais: jornais, revistas, cadernos, folhas de rascunhos, papel de embrulho, saco de pão, embalagens Tetra Pak, garrafas, potes, frascos de alimentos, frascos de perfumes, fios, arames, latas dc bebidas, latas de alimentos, pregos, parafusos, objetos dc ferro, bronze, zinco e cobre, garrafas de água, garrafas de refrigerante, potes de alimentos, brinquedos c frascos de produtos de higiene e limpeza.
Para a segurança dos coletores, lodo material separado para a reciclagem deve estar limpo. Vidros e objetos cortantes devem ser embrulhados cm folhas duplas de jornal.

Exercício de atividade profissional nos apartamentos

Em tempos de trânsito caótico e violência urbana, trabalhar em casa significa viver com extrema qualidade. A cada dia. mais pessoas optam pelo chamado home office, sobretudo profissionais liberais.

O tema parece simples, mas os excessos c abusos cometidos por muitos condôminos que trabalham em casa acabam por desvirtuar a natureza residencial dos condomínios, além dc onerar os demais vizinhos c comprometer a segurança do empreendimento. Trabalhar cm casa não pode ser sinônimo de possuir uma verdadeira empresa funcionando no apartamento.

Mais uma vez deparamo-nos com a função social da propriedade, ou seja, o exercício do direito dc propriedade em prol do bem-estar comum, dc modo a nunca prestigiar o interesse particular de um condômino, em detrimento do interesse da massa condominial. Da análise dos casos práticos, conclui-se que a situação fática e concreta é que vai definir se o trabalho exercido na unidade autônoma fere o disposto na convenção de condomínio, a ponto dc descaracterizai sua natureza residencial.

Envidraçamento de sacadas

Os novos empreendimentos imobiliários, em sua esmagadora maioria, contemplam apartamentos com sacadas. Há quem as chame de varanda ou terraço. Especialmente nos grandes centros, morar num imóvel com ampla varanda é .sinônimo de qualidade de vida.
As incorporadoras aproveitam a lebre das sacadas e lançam empreendimentos com churrasqueiras, fornos de pizza, pias e floreiras nas varandas, que muito alavancam as vendas. Projetos arquitetônicos arrojados integram as sacadas com as salas dos apartamentos, criando ambientes fantásticos.

O crescimento dos empreendimentos imobiliários com sacadas fomentou um assunto extremamente polêmico e delicado, objeto de incansáveis discussões nas assembléias de condomínio, que é o seguinte: o envidraçamento das varandas configura alteração de fachada?
Diante de convenções de condomínio completamente omissas sobre o lema e posturas municipais obscuras, os advogados ficam em maus lençóis nas assembléias, quando questionados a opinar sobre o assunto. Há moradores que, sem qualquer autorizaçao da assembleia geral on do síndico, resolvem envidraçar suas varandas, causando graves transtornos ao condomínio, que precisa até se socorrer de ação de-molitória.

Com base nas tendências dc mercado e na jurisprudência, o envidraçamento das varandas, desde que autorizado em assembléia, com padronização estética e estudo técnico, não e onfigura alteração de fachada.

Uso da piscina, sauna e quadra esportiva

Com a expansão dos chamados "condomínios-clube", os empreendimentos estão cada vez mais equipados com piscinas, saunas, quadras e academias. Ao síndico c funcionários resta a dura missão de or-ganizar o bom uso de tantas áreas, em estrita obediência ao disposto no Regulamento Interno. Alguns regulamentos permitem que visitantes cm número limitado (requentem a piscina, a sauna e a quadra, ao passo que outros proíbem expressamente tal prática. Antes de chamar um amigo ou parente, importantíssimo verificar as regras, para evitar multas c situações desagradáveis. Questão bastante polêmica nos condomínios reside na legalidade de proibir as babás de adentrarem na piscina, sob pretexto de que não são moradoras.

Nas áreas de piscina, sauna, quadras esportivas e similares, é ter-minantemente proibido: o consumo de bebidas e alimentos em recipients de vidro, a permanência de animais, o uso de trajes indecoro-sos, o uso de aparelhos sonoros em volume exagerado, a pronúncia de palavras de baixo calão, dentre outros comportamentos incompatíveis com as normas e com os bons costumes.

Uso das garagens

As vagas de garagem estão cada vez menores e mais apertadas! Haja perícia para manobrar o carro sem uma "raspadinha" nas vigas e pilares, que parecem se multiplicar... Problema maior reside nos condomínios com as chamadas vagas duplas, obrigando os vizinhos à troca de chaves.
Em caso de vagas indeterminadas, a melhor dica e torcer e contar com a sorte no dia do sorteio de vagas.

Importante frisar que a forma de usar a garagem deve estar claramente definida na convenção e no Regulamento Interno, sendo vedada a utilização das vagas para qualquer outro fim diverso da guarda de veículos automotores.





Algumas regras para o bom uso das garagens:

• não utilizar buzinas;
• não adentrar com carros de amigos ou parentes;
• não utilizar a garagem para realização de reparos no veículo;
• não estacionar veículos com vazamentos de óleo;
• não lavar veículos;
• e observar a velocidade máxima permitida.

Em regra, o condomínio não responde civilmente por danos supostamente causados nos veículos estacíonados nas garagens, nem por objetos em seu interior e que posteriormente foram furtados. Contudo, há casos concretos em que o condomínio pode ser responsabilizado, especialmente quando há pesados investimentos em itens de segurança ou quando há culpa dos funcionários.

O Código Civil, contrariando a natureza jurídica dos condomínios e as boas normas de segurança, permite a locação da vaga de garagem para estranhos, ou seja, para não moradores e não proprietários do condomínio. Para corrigir tamanha anomalia, é altamente recomendável a proibição da locação para terceiros, por meio de deliberação tomada cm assembléia.