De forma bem genérica, o Código Civil, no artigo l.336, enumera 08 deveres dos condôminos. De maneira mais específica e minuciosa, as convenções de condomínio dedicam capítulos especiais para tratar da infinidade de deveres, imprescindíveis para uma vida organizada e harmoniosa, valendo citar:
• contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais;
• conservar e reparar, por sua própria conta, tudo quanto disser respeito à sua unidade autônoma;
• não abusar de seus direitos, nem tolher, por qualquer forma, o direito dos demais condôminos;
• não realizar obras que comprometam a segurança da edificação:
• não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
• dar às suas partes mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes;
• não usar as respectivas unidades autônomas, nem alugá-las para atividades ruidosas ou pessoas de maus costumes, ou para instalação de qualquer objeto capaz de causar danos ao condomínio ou incômodo aos demais comunheiros;
• remover pós de tapetes, cortinas, entre outros, das unidades autônomas, senão com aspiradores dotados de dispositivos que impeçam a sua dispersão;
• não estender roupas, tapetes ou quaisquer outros objetos nas janelas ou outros lugares que sejam visíveis do exterior ou de onde estejam expostos ao risco de caírem:
• não lançar quaisquer objetos ou líquidos sobre a via pública, área ou pátio interno do condomínio;
• colocar lixo, detritos, etc. devidamente aeondicionados em sacos plásticos, no local apropriado;
• não utilizar empregados do condomínio para serviços particulares;
• dar preferência ao veículo que estiver entrando na garagem:
• não lavar carros na garagem;
• não deixar objetos de valor no interior dos veículos;
• não sujar a garagem.
sábado, 7 de marzo de 2009
lunes, 2 de marzo de 2009
Previsão orçamentária e classificação das despesas
E a previsão orçamentária que vai determinar o valor da quota condominial.
Logo, elaborar uma peça orçamentária é procedimento de suma importância para um condomínio, razão por que há de ser executada segundo rigorosos critérios técnicos, mediante análise das receitas c despesas do exercício anterior, análise das despesas reais do mês em curso, e previsão dos aumentos c índices inflacionários.
Importante que a peça orçamentária seja objeto de ampla e prévia discussão entre os membros do corpo diretivo, para posterior apresentação cm assembléia. A previsão orçamentária deve sempre prever um percentual de inadimplência c uma folga de caixa para pequenos desencaixes financeiros.
Para fins de elaboração da previsão orçamentária, as despesas ordinárias são aquelas de rotina, necessárias ao bom funcionamento do condomínio, como, por exemplo: salários, férias, 13 salário, INSS, fundo de garantia por tempo de serviço, manutenção e conservação de portões, elevadores, piscinas, interfone, extintores, bombas, caixa d'água e jardins, consumo de água, energia elétrica, gás, telefone, honorários da administradora, honorários advocatícios, despesas bancárias, seguro e remuneração do síndico, material de limpeza, uniformes de funcionários, entre outros.
As despesas extraordinárias são aquelas não computadas na previsão orçamentária, oriundas de gastos emergenciais ou benfeitorias.
tais como: aquisição de equipamentos, reformas, reparos, vazamentos, desentupimentos, condenações judiciais, dentre outras.
Já o Fundo de Reserva, que não é despesa, mas sim receita, serve para atender despesas imprevisíveis e inadiáveis. Trata-se de estipula-ção de um percentual de 5% a 10% que incide sobre a previsão orçamentária mensal, para fazer frente às despesas emergenciais, impedindo desencaixe financeiro. Por isso, é recomendável a aplicação do Fundo de Reserva em conta bancária c contábil específica.
O Condomínio deve guardar e arquivar todos os documentos administrativos, fiscais c financeiros pelos prazos previstos cm lei, que variam de cinco a trinta anos. Obrigatoriamente, o condomínio deve manter arquivados os seguintes documentos: memorial dc incorporação, plantas e projetos, convenção de condomínio, quadros de área, regulamento interno, livro dc atas, livro de presença nas assembléias, pastas mensais de prestação dc contas, cartão dc CNPJ, todas as guias previdenciárias e trabalhistas, contratos, rescisões, declarações, apólices, extratos, dentre outros.
Logo, elaborar uma peça orçamentária é procedimento de suma importância para um condomínio, razão por que há de ser executada segundo rigorosos critérios técnicos, mediante análise das receitas c despesas do exercício anterior, análise das despesas reais do mês em curso, e previsão dos aumentos c índices inflacionários.
Importante que a peça orçamentária seja objeto de ampla e prévia discussão entre os membros do corpo diretivo, para posterior apresentação cm assembléia. A previsão orçamentária deve sempre prever um percentual de inadimplência c uma folga de caixa para pequenos desencaixes financeiros.
Para fins de elaboração da previsão orçamentária, as despesas ordinárias são aquelas de rotina, necessárias ao bom funcionamento do condomínio, como, por exemplo: salários, férias, 13 salário, INSS, fundo de garantia por tempo de serviço, manutenção e conservação de portões, elevadores, piscinas, interfone, extintores, bombas, caixa d'água e jardins, consumo de água, energia elétrica, gás, telefone, honorários da administradora, honorários advocatícios, despesas bancárias, seguro e remuneração do síndico, material de limpeza, uniformes de funcionários, entre outros.
As despesas extraordinárias são aquelas não computadas na previsão orçamentária, oriundas de gastos emergenciais ou benfeitorias.
tais como: aquisição de equipamentos, reformas, reparos, vazamentos, desentupimentos, condenações judiciais, dentre outras.
Já o Fundo de Reserva, que não é despesa, mas sim receita, serve para atender despesas imprevisíveis e inadiáveis. Trata-se de estipula-ção de um percentual de 5% a 10% que incide sobre a previsão orçamentária mensal, para fazer frente às despesas emergenciais, impedindo desencaixe financeiro. Por isso, é recomendável a aplicação do Fundo de Reserva em conta bancária c contábil específica.
O Condomínio deve guardar e arquivar todos os documentos administrativos, fiscais c financeiros pelos prazos previstos cm lei, que variam de cinco a trinta anos. Obrigatoriamente, o condomínio deve manter arquivados os seguintes documentos: memorial dc incorporação, plantas e projetos, convenção de condomínio, quadros de área, regulamento interno, livro dc atas, livro de presença nas assembléias, pastas mensais de prestação dc contas, cartão dc CNPJ, todas as guias previdenciárias e trabalhistas, contratos, rescisões, declarações, apólices, extratos, dentre outros.
sábado, 21 de febrero de 2009
Funções e atribuições do síndico
Exercer o cargo de síndico é missão extermadamente árdua e complexa, com gigantescas responsabilidades e obrigações legais. O síndico e eleito em assembléia geral, para cumprir mandato de ale dois anos, podendo ser reeleito se a convenção de condomínio não proibir.
Nos termos do artigo 1.348 do Código Civil, compete ao síndico: convocar as assembléias dos condôminos; representar o condomínio em juízo cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; elaborar o orçamento da receita c da despesa relativa a cada ano; cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; prestar contas a assembléia, selecionar, admitir e demitir funcionários, dentre outras funções. Além de todas as obrigações legais, o síndico depara, diariamente, com questões operacionais e comportamentais, aumentando ainda mais sua responsabilidade.
Por tudo isso. há a necessidade de o condomínio contar com uma equipe de profissionais especializados, tais como administradores, advogados e engenheiros.
O síndico pode ser morador ou não, e pode receber remuneração, conforme previsão da convenção ou decisão de assembléia.
O sindico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio, pode ser destituído por deliberação da assembléia geral extraordinária, convocada para tal fim.
Nos termos do artigo 1.348 do Código Civil, compete ao síndico: convocar as assembléias dos condôminos; representar o condomínio em juízo cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; elaborar o orçamento da receita c da despesa relativa a cada ano; cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; prestar contas a assembléia, selecionar, admitir e demitir funcionários, dentre outras funções. Além de todas as obrigações legais, o síndico depara, diariamente, com questões operacionais e comportamentais, aumentando ainda mais sua responsabilidade.
Por tudo isso. há a necessidade de o condomínio contar com uma equipe de profissionais especializados, tais como administradores, advogados e engenheiros.
O síndico pode ser morador ou não, e pode receber remuneração, conforme previsão da convenção ou decisão de assembléia.
O sindico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio, pode ser destituído por deliberação da assembléia geral extraordinária, convocada para tal fim.
miércoles, 4 de febrero de 2009
Linguagem jurídica nas assembléias condominiais
O advogado, acostumado aos formais embates nos Tribunais, acaba por utilizar em seu cotidiano de trabalho uma linguagem rebuscada, recheada de termos técnicos, brocardos jurídicos e palavras em latim. Nas assembléias de condomínio, o advogado pode e deve utilizar uma linguagem mais simples e coloquial, de forma que seus esclarecimentos sejam mais bem compreendidos por todos. Afinal, as assembléias já são cansativas e impopulares por si só.
Todavia, é comum ouvir nas assembléias certas expressões bem próprias do advogado. Não há como escapar delas. Assim, é importante traduzir algumas "palavrinhas'" usadas nas assembléias, por exemplo:
• aclamação: maneira de se aprovar algum assunto de interesse sem contagem de votos, mas por meio de palmas ou brados;
• citação: é o chamamento de alguém a Juízo para defender-se de uma ação. E um dos atos mais importantes do processo;
• convalidação: é a correção ou ratificação dos vícios ou defeitos de um ato jurídico;
• data vênia: com a devida permissão. Usa-se quando discordamos da pessoa que nos merece muito respeito;
• decadência: perda de um direito por inércia de seu titular;
• ex lege, por força da lei;
• fração ideal: parte abstrata dos condôminos, comunheiros, coerdeiros. Parte indivisa, que só tem existência ideal, imaginária;
• fianm boni juris: fumaça do bom direito. Indica algo com boa probabilidade de ser verdadeiro, real;
• hipoteca: direito real sobre um imóvel que assegura o pagamento de uma dívida;
• in loco: no lugar;
• in verbis: textualmente;
• inalienabilidade: proibição de dispor do bem, de vendê-lo;
• jurisprudência: conjunto de decisões dos tribunais sobre questões dc direito.Decisões uniformes e constantes do poder judiciário;
• mandado: ordem judicial;
• periculum in mora: perigo da demora. Argumento base para obtenção de liminares;
• procuração ad judicia: Procuração com cláusula que habilita o procurador judicial (advogado) a praticar todos os atos do processo, com poderes para o foro em geral;
• quorum: número de membros necessário para tomar determinada decisão;
• rateio: divisão proporcional:
• remissão: perdão da dívida pelo credor;
• revelia: não comparecimento do réu em juízo, depois de citado;
• subscrever: assinar;
• substabelecimento: transferência dos poderes outorgados através de procuração;
• sucumbência: o vencido paga as despesas do processo e honorários do advogado da parte vencedora:
• sufrágio: voto;
• vacância: estado de vago;
• voto de minerva: voto de desempate.
Todavia, é comum ouvir nas assembléias certas expressões bem próprias do advogado. Não há como escapar delas. Assim, é importante traduzir algumas "palavrinhas'" usadas nas assembléias, por exemplo:
• aclamação: maneira de se aprovar algum assunto de interesse sem contagem de votos, mas por meio de palmas ou brados;
• citação: é o chamamento de alguém a Juízo para defender-se de uma ação. E um dos atos mais importantes do processo;
• convalidação: é a correção ou ratificação dos vícios ou defeitos de um ato jurídico;
• data vênia: com a devida permissão. Usa-se quando discordamos da pessoa que nos merece muito respeito;
• decadência: perda de um direito por inércia de seu titular;
• ex lege, por força da lei;
• fração ideal: parte abstrata dos condôminos, comunheiros, coerdeiros. Parte indivisa, que só tem existência ideal, imaginária;
• fianm boni juris: fumaça do bom direito. Indica algo com boa probabilidade de ser verdadeiro, real;
• hipoteca: direito real sobre um imóvel que assegura o pagamento de uma dívida;
• in loco: no lugar;
• in verbis: textualmente;
• inalienabilidade: proibição de dispor do bem, de vendê-lo;
• jurisprudência: conjunto de decisões dos tribunais sobre questões dc direito.Decisões uniformes e constantes do poder judiciário;
• mandado: ordem judicial;
• periculum in mora: perigo da demora. Argumento base para obtenção de liminares;
• procuração ad judicia: Procuração com cláusula que habilita o procurador judicial (advogado) a praticar todos os atos do processo, com poderes para o foro em geral;
• quorum: número de membros necessário para tomar determinada decisão;
• rateio: divisão proporcional:
• remissão: perdão da dívida pelo credor;
• revelia: não comparecimento do réu em juízo, depois de citado;
• subscrever: assinar;
• substabelecimento: transferência dos poderes outorgados através de procuração;
• sucumbência: o vencido paga as despesas do processo e honorários do advogado da parte vencedora:
• sufrágio: voto;
• vacância: estado de vago;
• voto de minerva: voto de desempate.
martes, 27 de enero de 2009
Assembléia geral de condôminos
Assembléia geral é o foro deliberativo em que os principais temas de interesse do condomínio são discutidos, votados e decididos. As assembléias gerais são de vital importância para os condomínios, e suas decisões, cm regime totalmente democrático, obrigam a todos, de forma que sempre prevalecerá a decisão da maioria.
O grande desafio nos condomínios 6 convencer os moradores sobre ,a importância de sua presença nas assembléias gerais, órgão soberano, cujas decisões interferem diretamente na vida cotidiana, e. sobretudo, na vida financeira de todos. Diversos assuntos a serem votados dependem de quorum, ou seja. número mínimo de pessoas presentes, para que um órgão coletivo delibere.
Há dois lipos de assembléias nos condomínios:
As Ordinárias, chamadas de AGO. que devem ser realizadas ao menos uma vez por ano, para tratar da previsão orçamentária, do valor da taxa condominial, da prestação e aprovação de contas c da eleição do síndico, subsíndico e membros do conselho, além de tratar dos assuntos de interesse geral dos condôminos.
As Assembléias Extraordinárias, chamadas de AGE, que podem ser realizadas sempre que houver necessidade para tratar de assuntos de interesse do condomínio, não previstos na assembléia geral ordinária, tais como realização de obras e benfeitorias, alteração da convenção de condomínio, destituição de síndico, dentre outros temas.
Todos os condôminos devem ser formalmente convocados para as assembléias, dentro do prazo estabelecido na Convenção, por meio de edital contendo data, horário, local da reunião e os itens que serão debatidos e votados. Uma assembléia geral é ato jurídico solene e for-mal, que exige a eleição de um presidente para condução dos trabalhos e de um secretário para redação da ata
A ata, por sua vez, é o documento que formaliza todas as deliberações da assembléia, c deve conter, obrigatoriamente: local da assem bleia: dia. mês, ano e hora dc sua realização; lista de presença; ordem do dia; deliberações e votações; resumo dos debates; nome c assinatura do presidente e do secretário. A ata. após registro, deve ser distribuída a todos os condôminos, para ciência das deliberações e decisões.
Nas assembléias, qualquer condômino adimplente poderá nomear procurador para representá-lo. conforme os critérios definidos em Convenção de Condomínio. O Código Civil não prevê a possibilidade dc o inquilino participar e votar nas assembléias, a não ser que apresente procuração do proprietário todavia. a Lei 9.26". dc 1996, ampliou os direitos do locatário, ao admitir a participação e votação dos inquilinos nas matérias ordinárias, quando ausente o proprietário.
A assembléia não pode deliberar sobre matérias não incluídas na ordem do dia nem deixar de decidir sobre todos os temas dela constantes.
O grande desafio nos condomínios 6 convencer os moradores sobre ,a importância de sua presença nas assembléias gerais, órgão soberano, cujas decisões interferem diretamente na vida cotidiana, e. sobretudo, na vida financeira de todos. Diversos assuntos a serem votados dependem de quorum, ou seja. número mínimo de pessoas presentes, para que um órgão coletivo delibere.
Há dois lipos de assembléias nos condomínios:
As Ordinárias, chamadas de AGO. que devem ser realizadas ao menos uma vez por ano, para tratar da previsão orçamentária, do valor da taxa condominial, da prestação e aprovação de contas c da eleição do síndico, subsíndico e membros do conselho, além de tratar dos assuntos de interesse geral dos condôminos.
As Assembléias Extraordinárias, chamadas de AGE, que podem ser realizadas sempre que houver necessidade para tratar de assuntos de interesse do condomínio, não previstos na assembléia geral ordinária, tais como realização de obras e benfeitorias, alteração da convenção de condomínio, destituição de síndico, dentre outros temas.
Todos os condôminos devem ser formalmente convocados para as assembléias, dentro do prazo estabelecido na Convenção, por meio de edital contendo data, horário, local da reunião e os itens que serão debatidos e votados. Uma assembléia geral é ato jurídico solene e for-mal, que exige a eleição de um presidente para condução dos trabalhos e de um secretário para redação da ata
A ata, por sua vez, é o documento que formaliza todas as deliberações da assembléia, c deve conter, obrigatoriamente: local da assem bleia: dia. mês, ano e hora dc sua realização; lista de presença; ordem do dia; deliberações e votações; resumo dos debates; nome c assinatura do presidente e do secretário. A ata. após registro, deve ser distribuída a todos os condôminos, para ciência das deliberações e decisões.
Nas assembléias, qualquer condômino adimplente poderá nomear procurador para representá-lo. conforme os critérios definidos em Convenção de Condomínio. O Código Civil não prevê a possibilidade dc o inquilino participar e votar nas assembléias, a não ser que apresente procuração do proprietário todavia. a Lei 9.26". dc 1996, ampliou os direitos do locatário, ao admitir a participação e votação dos inquilinos nas matérias ordinárias, quando ausente o proprietário.
A assembléia não pode deliberar sobre matérias não incluídas na ordem do dia nem deixar de decidir sobre todos os temas dela constantes.
sábado, 24 de enero de 2009
Regulamento Interno
O Regulamento Interno, também chamado Regimento Interno, tem por finalidade regrar, regulamentar e disciplinar o uso das áreas e equipamentos comuns, para assim possibilitar a boa convivência entre os condôminos.
O Regulamento Interno é extremamente dinâmico c representa o conjunto de normas internas aplicáveis no dia a dia do condomínio, tais como: horários para mudança e reforma; regras para uso do salão de festas, da churrasqueira, da piscina, da sauna, cia quadra, da academia e demais áreas sociais; regras para utilização das garagens e dos elevadores; procedimentos dc segurança; regras para os visitantes; critérios para possuir animais domésticos; critérios para coleta seletiva de lixo; procedimentos para os funcionários e prestadores de serviços; além de proibições e obrigações gerais, com respectivas penalidades.
O Regulamento Interno está subordinado às regras da Convenção de Condomínio e com ela não pode conflitar.
O Regulamento Interno é extremamente dinâmico c representa o conjunto de normas internas aplicáveis no dia a dia do condomínio, tais como: horários para mudança e reforma; regras para uso do salão de festas, da churrasqueira, da piscina, da sauna, cia quadra, da academia e demais áreas sociais; regras para utilização das garagens e dos elevadores; procedimentos dc segurança; regras para os visitantes; critérios para possuir animais domésticos; critérios para coleta seletiva de lixo; procedimentos para os funcionários e prestadores de serviços; além de proibições e obrigações gerais, com respectivas penalidades.
O Regulamento Interno está subordinado às regras da Convenção de Condomínio e com ela não pode conflitar.
miércoles, 21 de enero de 2009
Convenção de condomínio
A palavra convenção deriva do latim conventione, que significa pacto, acordo, ajuste. A convençãoé documento indispensável para a existência do condomínio. Trata-se do conjunto de normas internas para reger a vida do edificio. ë o documento mais importante de um condominio, na medida em que tem a finalidade de disciplinar a utilização das areas couns, a forma de rateio das despesas, os direitos, deveres e obrigações dos condôminos, a forma da administrção, as penalidades aos infratores, dentre outras questoes de vital importancia.
Na convençãode condominio deve constar, obrigatoriamente: a discriminação en individualização das unidades de propiedade exclusiva; a determinaçãoda fraçãoideal atribuída a cada unidade; o fim a que as unidades se destinam; a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuiçoes; as sançoes a que estão sujeitos os condôminos, dentre outras importantes disposições.
Para alterar qualquer disposição da Convençã de Condomínio, é necessario um quorum de 2/3 dos condôminos, exatamente para evitar alteraçoes frequentes, ditadas por modismos, caprichos ou interesses pessoais.
A Convenção não se sobrepõe a Lei e com ela não pode conflituar, uma vez que, nesse caso, será nula.
Na convençãode condominio deve constar, obrigatoriamente: a discriminação en individualização das unidades de propiedade exclusiva; a determinaçãoda fraçãoideal atribuída a cada unidade; o fim a que as unidades se destinam; a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuiçoes; as sançoes a que estão sujeitos os condôminos, dentre outras importantes disposições.
Para alterar qualquer disposição da Convençã de Condomínio, é necessario um quorum de 2/3 dos condôminos, exatamente para evitar alteraçoes frequentes, ditadas por modismos, caprichos ou interesses pessoais.
A Convenção não se sobrepõe a Lei e com ela não pode conflituar, uma vez que, nesse caso, será nula.
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