Assembléia geral é o foro deliberativo em que os principais temas de interesse do condomínio são discutidos, votados e decididos. As assembléias gerais são de vital importância para os condomínios, e suas decisões, cm regime totalmente democrático, obrigam a todos, de forma que sempre prevalecerá a decisão da maioria.
O grande desafio nos condomínios 6 convencer os moradores sobre ,a importância de sua presença nas assembléias gerais, órgão soberano, cujas decisões interferem diretamente na vida cotidiana, e. sobretudo, na vida financeira de todos. Diversos assuntos a serem votados dependem de quorum, ou seja. número mínimo de pessoas presentes, para que um órgão coletivo delibere.
Há dois lipos de assembléias nos condomínios:
As Ordinárias, chamadas de AGO. que devem ser realizadas ao menos uma vez por ano, para tratar da previsão orçamentária, do valor da taxa condominial, da prestação e aprovação de contas c da eleição do síndico, subsíndico e membros do conselho, além de tratar dos assuntos de interesse geral dos condôminos.
As Assembléias Extraordinárias, chamadas de AGE, que podem ser realizadas sempre que houver necessidade para tratar de assuntos de interesse do condomínio, não previstos na assembléia geral ordinária, tais como realização de obras e benfeitorias, alteração da convenção de condomínio, destituição de síndico, dentre outros temas.
Todos os condôminos devem ser formalmente convocados para as assembléias, dentro do prazo estabelecido na Convenção, por meio de edital contendo data, horário, local da reunião e os itens que serão debatidos e votados. Uma assembléia geral é ato jurídico solene e for-mal, que exige a eleição de um presidente para condução dos trabalhos e de um secretário para redação da ata
A ata, por sua vez, é o documento que formaliza todas as deliberações da assembléia, c deve conter, obrigatoriamente: local da assem bleia: dia. mês, ano e hora dc sua realização; lista de presença; ordem do dia; deliberações e votações; resumo dos debates; nome c assinatura do presidente e do secretário. A ata. após registro, deve ser distribuída a todos os condôminos, para ciência das deliberações e decisões.
Nas assembléias, qualquer condômino adimplente poderá nomear procurador para representá-lo. conforme os critérios definidos em Convenção de Condomínio. O Código Civil não prevê a possibilidade dc o inquilino participar e votar nas assembléias, a não ser que apresente procuração do proprietário todavia. a Lei 9.26". dc 1996, ampliou os direitos do locatário, ao admitir a participação e votação dos inquilinos nas matérias ordinárias, quando ausente o proprietário.
A assembléia não pode deliberar sobre matérias não incluídas na ordem do dia nem deixar de decidir sobre todos os temas dela constantes.
martes, 27 de enero de 2009
sábado, 24 de enero de 2009
Regulamento Interno
O Regulamento Interno, também chamado Regimento Interno, tem por finalidade regrar, regulamentar e disciplinar o uso das áreas e equipamentos comuns, para assim possibilitar a boa convivência entre os condôminos.
O Regulamento Interno é extremamente dinâmico c representa o conjunto de normas internas aplicáveis no dia a dia do condomínio, tais como: horários para mudança e reforma; regras para uso do salão de festas, da churrasqueira, da piscina, da sauna, cia quadra, da academia e demais áreas sociais; regras para utilização das garagens e dos elevadores; procedimentos dc segurança; regras para os visitantes; critérios para possuir animais domésticos; critérios para coleta seletiva de lixo; procedimentos para os funcionários e prestadores de serviços; além de proibições e obrigações gerais, com respectivas penalidades.
O Regulamento Interno está subordinado às regras da Convenção de Condomínio e com ela não pode conflitar.
O Regulamento Interno é extremamente dinâmico c representa o conjunto de normas internas aplicáveis no dia a dia do condomínio, tais como: horários para mudança e reforma; regras para uso do salão de festas, da churrasqueira, da piscina, da sauna, cia quadra, da academia e demais áreas sociais; regras para utilização das garagens e dos elevadores; procedimentos dc segurança; regras para os visitantes; critérios para possuir animais domésticos; critérios para coleta seletiva de lixo; procedimentos para os funcionários e prestadores de serviços; além de proibições e obrigações gerais, com respectivas penalidades.
O Regulamento Interno está subordinado às regras da Convenção de Condomínio e com ela não pode conflitar.
miércoles, 21 de enero de 2009
Convenção de condomínio
A palavra convenção deriva do latim conventione, que significa pacto, acordo, ajuste. A convençãoé documento indispensável para a existência do condomínio. Trata-se do conjunto de normas internas para reger a vida do edificio. ë o documento mais importante de um condominio, na medida em que tem a finalidade de disciplinar a utilização das areas couns, a forma de rateio das despesas, os direitos, deveres e obrigações dos condôminos, a forma da administrção, as penalidades aos infratores, dentre outras questoes de vital importancia.
Na convençãode condominio deve constar, obrigatoriamente: a discriminação en individualização das unidades de propiedade exclusiva; a determinaçãoda fraçãoideal atribuída a cada unidade; o fim a que as unidades se destinam; a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuiçoes; as sançoes a que estão sujeitos os condôminos, dentre outras importantes disposições.
Para alterar qualquer disposição da Convençã de Condomínio, é necessario um quorum de 2/3 dos condôminos, exatamente para evitar alteraçoes frequentes, ditadas por modismos, caprichos ou interesses pessoais.
A Convenção não se sobrepõe a Lei e com ela não pode conflituar, uma vez que, nesse caso, será nula.
Na convençãode condominio deve constar, obrigatoriamente: a discriminação en individualização das unidades de propiedade exclusiva; a determinaçãoda fraçãoideal atribuída a cada unidade; o fim a que as unidades se destinam; a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuiçoes; as sançoes a que estão sujeitos os condôminos, dentre outras importantes disposições.
Para alterar qualquer disposição da Convençã de Condomínio, é necessario um quorum de 2/3 dos condôminos, exatamente para evitar alteraçoes frequentes, ditadas por modismos, caprichos ou interesses pessoais.
A Convenção não se sobrepõe a Lei e com ela não pode conflituar, uma vez que, nesse caso, será nula.
lunes, 29 de diciembre de 2008
O nascimento de um condomínio
Um condomínio advém a relização de um empreendimento imobiliario, normalmente executado por incorporadores e construtores. Para comercializar as futuras unidades autônomas, a Lei 4.591, de 1964, impõe ao empreendedor a necessidade de registro da Incorporação Imobiliaria perante o Oficial de registro de Imóveis. Isso é feito por meio do arquivamento de memorial descritivo do imóvel, certidoes, plantas, minuta da convenção de condomínio, quadros de areas e demais documentos.
Em seguida, após o termino das obrase obtenção do "habite-se", que é um documento que atesta que o imóvel foi construido de acordo as exigências da prefeitura, a mesma Lei 4.591, de 1964, determina que seja efetuado o registro da especificação e institução de condomínio, oportunidade em que são expedidas as matriculas de cada unidade autônoma.
depois disso, ocorre a assableia de instalação oficial do condomínio, com a eleição do primeiro sindico e aprovação da primeira previsão orçamentaria, momento em que o condominio esta formal e legalmente instalado.
Em seguida, após o termino das obrase obtenção do "habite-se", que é um documento que atesta que o imóvel foi construido de acordo as exigências da prefeitura, a mesma Lei 4.591, de 1964, determina que seja efetuado o registro da especificação e institução de condomínio, oportunidade em que são expedidas as matriculas de cada unidade autônoma.
depois disso, ocorre a assableia de instalação oficial do condomínio, com a eleição do primeiro sindico e aprovação da primeira previsão orçamentaria, momento em que o condominio esta formal e legalmente instalado.
domingo, 21 de diciembre de 2008
Definição, aspectos históricos e legislação
A palavra condominio significa "propiedad comum" ou propiedade com mais de um titular.
Na Iadde Média ja existia um sistema de propiedade muito semelhante ao condominio atual. Há relatos de um grande incêndio nessa época que destruiu muitas casas, deixando milhares de familias sem residência. Obrigados a construir suas novas casas em espaços menores e, diante da necessidade de economizar tempo e dinheiro, as familias se agruparam em pequenas comunidades, levantando edificios divididos por pisos. Os resultados foram magníficos e comemorados pelos chamados "arquitetos reais".
O condominio em edificio, hoje denominado condominio edilicio, esta previsto na Lei 4.591, de 1964, e no Codigo Civil, artigos1.331 a 1.358. O novo Código Civil dedicou um Capítulo especial sobre esse tema, valendo citar:
Artigo 1.331: Pode haver, em edificações, partes que são de propiedade exclusiva, e partes que são de propiedade comum dos condôminos.
- 1. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritorios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veiculos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se á propiedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus propietarios.
- 2. O solo, a estrutura do predio, o telhado, a rede geral de distribução de agua, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
- 3. A cada unidade imobiliaria caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinaria no instrumento de institução do condominio.
Diante do que acabamos de destacar, é possivel dizer que a legislatura brasileira para condominios é extremadamente avançada, servindo inclusive de modelo e inspiração para outros paises em desenvolvimento.
Na Iadde Média ja existia um sistema de propiedade muito semelhante ao condominio atual. Há relatos de um grande incêndio nessa época que destruiu muitas casas, deixando milhares de familias sem residência. Obrigados a construir suas novas casas em espaços menores e, diante da necessidade de economizar tempo e dinheiro, as familias se agruparam em pequenas comunidades, levantando edificios divididos por pisos. Os resultados foram magníficos e comemorados pelos chamados "arquitetos reais".
O condominio em edificio, hoje denominado condominio edilicio, esta previsto na Lei 4.591, de 1964, e no Codigo Civil, artigos1.331 a 1.358. O novo Código Civil dedicou um Capítulo especial sobre esse tema, valendo citar:
Artigo 1.331: Pode haver, em edificações, partes que são de propiedade exclusiva, e partes que são de propiedade comum dos condôminos.
- 1. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritorios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veiculos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se á propiedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus propietarios.
- 2. O solo, a estrutura do predio, o telhado, a rede geral de distribução de agua, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
- 3. A cada unidade imobiliaria caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinaria no instrumento de institução do condominio.
Diante do que acabamos de destacar, é possivel dizer que a legislatura brasileira para condominios é extremadamente avançada, servindo inclusive de modelo e inspiração para outros paises em desenvolvimento.
sábado, 29 de noviembre de 2008
A nobre arte de viver em condomínio
Morar em condomínio representa a opção mais moderna, segura, completa e economicamente viável, sobretudo nos grades centros urbanos. Não é por acaso que presenciamos o atual boom imobiliário. Morar em condominio é uma arte, exercício máximo e diario de cidadania e democracia. Os condominios são notáveis exemplos de sociedades organizadas, onde a fução social da propiedade é atingida em sua plenitude.
Viver em cobndominio requer muito bom-senso, espirito de grupo e respeito ao próximo, além de disciplina e pleno atendimento ás normas e regras de convivência. Sem falar na responsabilidade de pagar a quota condominal em dia, para não onerar o vizinho. entretanto, o morador de condominio deve estar preparado para enfrentar, debater e resolver questões bastante complexas e delicadas, tais como barulhos, vazamentos, festas, cachorros, vagas, de garagem, inadimplência, segurança, previsão orçamentaria, rateios extraordinarios, dentre outras.
Assim, para evitar futuros desgastes desgastestes e dissabores, antes de adquirir uma unidade autônoma em empreendimiento imobiliário, deve o comprador conhecer as regras do local onde vai morar e ler atentamente a Minuta da Convençao de Condomínio e a Minuta do Regulamento Interno, o que, neste caso, é importantísimo.
lmprescindível também a leitura do Código Civil - Capítulo VII, artigos 1.331 a 1.358, que trata dos Condominios em Edifícios, Importante também acompanhar os cadernos de imóveis dos principais jornais e as revistas especializadas no assunto, que semrpe trazem informaçoes atualizadas e interessantes.
A leitura da Convenção de Condominio e do regulamento Interno permitirá ao condôminio conhecer todos os seus direitos e deveres, as formas de usar e conservar as áreas e equipamentos comuns (como piscinas, quadras, sala de ginástica, salão de festas, sauna, churrasqueira entre outros), a forma de usar as garagens, dentre outros assuntos relevantes.
Mas acima de tudo, quem opta por morar em condominio, precisa estar preparado para participar da vida coletiva, de modo que deve comparecer nas assembleias, fazer críticas contrutivas e, acima de tudo, colaborar para o convívio harmonioso, equilibrado e pacífico entre as familias.
Viver em cobndominio requer muito bom-senso, espirito de grupo e respeito ao próximo, além de disciplina e pleno atendimento ás normas e regras de convivência. Sem falar na responsabilidade de pagar a quota condominal em dia, para não onerar o vizinho. entretanto, o morador de condominio deve estar preparado para enfrentar, debater e resolver questões bastante complexas e delicadas, tais como barulhos, vazamentos, festas, cachorros, vagas, de garagem, inadimplência, segurança, previsão orçamentaria, rateios extraordinarios, dentre outras.
Assim, para evitar futuros desgastes desgastestes e dissabores, antes de adquirir uma unidade autônoma em empreendimiento imobiliário, deve o comprador conhecer as regras do local onde vai morar e ler atentamente a Minuta da Convençao de Condomínio e a Minuta do Regulamento Interno, o que, neste caso, é importantísimo.
lmprescindível também a leitura do Código Civil - Capítulo VII, artigos 1.331 a 1.358, que trata dos Condominios em Edifícios, Importante também acompanhar os cadernos de imóveis dos principais jornais e as revistas especializadas no assunto, que semrpe trazem informaçoes atualizadas e interessantes.
A leitura da Convenção de Condominio e do regulamento Interno permitirá ao condôminio conhecer todos os seus direitos e deveres, as formas de usar e conservar as áreas e equipamentos comuns (como piscinas, quadras, sala de ginástica, salão de festas, sauna, churrasqueira entre outros), a forma de usar as garagens, dentre outros assuntos relevantes.
Mas acima de tudo, quem opta por morar em condominio, precisa estar preparado para participar da vida coletiva, de modo que deve comparecer nas assembleias, fazer críticas contrutivas e, acima de tudo, colaborar para o convívio harmonioso, equilibrado e pacífico entre as familias.
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